С 15 июля 2023 года в патентной системе налогообложения (ПСН) произошли ключевые изменения. ФНС в Письме № БВ-4-7/6781 от и Конституционный Суд в своих разъяснениях чётко разграничили понятия «строительство», «ремонт» и «реконструкция». В 2026 году эти правила продолжают действовать, поэтому ИП, планирующим работать в сфере недвижимости, должен знать, какие работы можно выполнять по патенту, а какие — нельзя.
Что такое патент для ИП в строительной отрасли
Патентная система налогообложения — это специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную сумму налога за весь срок действия патента (от 1 до 12 месяцев).
- Налог не зависит от фактического дохода;
- Отчётность (декларации) не сдаёться;
- Налог платится авансом в течение срока действия патента.
Что входит в патент на «ремонт и реконструкцию» в 2026 году
Разрешённые работы
Согласно п. 2 ст. 346.43 НК РФ и разъяснениям КС РФ от :
- Ремонт жилых и нежилых зданий (включая квартиры, офисы, склады и т. д.);
- Реконструкция зданий (перепланировка, усиление конструкций, устройство мансард, надстроек);
- Ремонт спортивных сооружений (стадионов, фитнес-центров, бассейнов).
Запрещённые работы
- Новое строительство жилых и нежилых зданий запрещено;
- Окончательные отделочные работы на строящихся объектах считаются частью строительства, а не ремонта, и поэтому под ПСН не подпадают (КС РФ, определение № 559-АД21-2 от ).
Практические примеры: что можно и нельзя
| Тип работ | Входит в патент (2026)? | Комментарий |
|---|---|---|
| Замена окон в квартире | Да | Ремонт жилого здания |
| Монтаж фасада на новостройке | Нет | Отделка строящегося объекта = строительство |
| Перепланировка офиса с заменой перегородок | Да | Реконструкция нежилого здания |
| Строительство коттеджа «с нуля» | Нет | Новое строительство |
| Капитальный ремонт кровли склада | Да | Ремонт нежилого здания |
Ограничения по ПСН в 2026 году
- Штат сотрудников — не более 15 человек во всех видах деятельности вместе;
- Доход — не более 60 млн руб. в год по всем видам деятельности ИП;
- Региональные ограничения:
- максимальная площадь сдаваемых в аренду помещений;
- количество объектов торговли и общепита;
- регионы могут самостоятельно увеличить потенциальный доход, что повышает стоимость патента.
Как рассчитать стоимость патента в 2026 году
Формула:
Стоимость = Потенциальный доход × 6 %
Пример расчёта для Московской области (данные 2026 г.):
- Вид деятельности: «ремонт и ремонтно-отделочные работы жилых и нежилых зданий»
- Потенциальный доход: 1 200 000 руб./год
- Ставка: 6 %
Стоимость патента на 12 месяцев: 1 200 000 × 0,06 = 72 000 руб.
Узнать точную сумму для вашего региона можно онлайн-калькуляторе ФНС.
Пошаговая инструкция по получению патента в 2026 году
- Проверьте, что ваши работы подпадают под «ремонт/реконструкцию» (см. раздел 2).
- Убедитесь, что вы укладываетесь в ограничения ПСН.
- Заполните заявление Форма 26.5-1 (в электронном виде через «Личный кабинет ИП» на сайте ФНС или на бумаге).
- Отправьте заявление не позднее чем за 10 рабочих дней до начала работ.
- Оплатите патент в установленные сроки:
- до 90 календарных дней с начала действия, ⅓ стоимости;
- до окончания срока, оставшиеся ⅔.
Частые ошибки ИП при применении ПСН
- Ошибка № 1: Оформить патент на «строительство жилых зданий», такого вида деятельности в федеральном перечне нет.
- Ошибка № 2: Выполнять отделочные работы в новостройке и считать их «ремонтом». Конституционный суд и ФНС считают это строительством.
- Ошибка № 3: Нарушать лимит по численности или доходу — это автоматически переводит ИП на ОСНО с начала года.
- Разрешено по патенту: ремонт, реконструкция, капремонт, перепланировка уже построенных зданий;
- Запрещено: новое строительство, монтаж фасадов на новостройках, отделка «с нуля»;
- Важно: в региональные законы могут вноситься свои дополнительные виды (например, в Московской области действует собственное постановление № 164/2012-ОЗ), поэтому перед подачей заявления сверяйтесь с региональным законом о ПСН.