Начиная с 2021 года индивидуальные предприниматели (ИП) в России получили возможность сдавать в аренду собственные квартиры, комнаты и дома по патентной системе налогообложения (ПСН). В 2026-м патент остаётся самым выгодным и простым способом легализовать «квартирный» доход, но важно правильно рассчитать стоимость патента и не пропустить новые правила ФНС. Ниже — подробная инструкция, свежие цифры и живые примеры расчёта.
Что такое «арендный» патент и кому он подходит
- Работает только для ИП без статуса «вменёнка» или «упрощёнка» по другим видам деятельности.
- Патент выдаётся на 1–12 месяцев в пределах одного календарного года.
- Доход ИП от всех объектов аренды не должен превышать 60 млн ₽ в год.
- Количество сдаваемых квартир/комнат не ограничено, но каждый объект должен находиться в одном субъекте РФ, где оформлен патент.
Как рассчитать стоимость патента в 2026 году
Сумма налога зависит от:
- Базового дохода (БД), установленного регионом за 1 кв. метр площади;
- Площади сдаваемого помещения;
- Коэффициента-дефлятора (на 2026 год, 1,979);
- Ставки 6 % (регион может снизить до 4 % для микробизнеса).
Формула расчёта
Налог = БД × Площадь × Коэффициент-дефлятор × 6 % × (Кол-во мес. / 12)
Живые примеры расчёта в разных регионах
Москва: 1-комнатная квартира 38 м² на 12 месяцев
- Базовый доход московский — 1 800 ₽/м² в 2026 г;
- Налог = 1 800 × 38 × 1,979 × 6 % = 8 111 ₽ за год.
Санкт-Петербург: койко-место 10 м² на 6 месяцев
- Базовый доход Петербурга — 1 200 ₽/м².
- Налог = 1 200 × 10 × 1,979 × 6 % × 6 / 12 = 713 ₽.
Новосибирск: двушка 55 м² на 3 месяца
- Базовый доход Новосибирска — 700 ₽/м².
- Налог = 700 × 55 × 1,979 × 6 % × 3 / 12 = 1 142 ₽.
Сравнение патента с другими режимами (для квартиры 40 м², доход 600 000 ₽/год)
| Режим | Налог к уплате | Отчётность | Налоговый вычет |
|---|---|---|---|
| Патент | ≈ 8 500 ₽ | Не подаётся | Нет |
| УСН «Доходы» 6 % | 36 000 ₽ | Ежегодная декларация | Возможен до 100 % по взносам |
| НДФЛ 13 % (если не ИП) | 78 000 ₽ | 3-НДФЛ | Возможен имущественный |
Пошаговая инструкция: как оформить патент за 1 день
- Открыть ИП (если ещё не открыт) онлайн через «Мой налог» или на госуслугах — за 15 минут.
- В заявлении выбрать ОКВЭД 68.20.2 «Сдача в аренду собственного недвижимого имущества».
- Уточнить БД в региональном законе № 52-ФЗ (актуально на 2026 год).
- Через личный кабинет ИП → «Патенты» → подать заявление № 26.5-1 минимум за 10 дней до начала аренды.
- Оплатить патент:
- если срок до 6 месяцев — 100 % в любой день до окончания;
- если 6–12 месяцев — 1/3 в течение 90 дней и 2/3 до конца года.
- Сдать уведомления о доходах и расходах через приложение «Мой налог» (для ПСН не нужно, но пригодится при проверке).
Подводные камни 2026 года: чего ждать от ФНС
- Контрольная закупка. Налоговые тайно снимают квартиры Airbnb и сравнивают цены с базовым доходом. Если дешевле — могут пересчитать налог.
- Единый налоговый счёт. Все платежи ИП теперь идут через ЕСЧ. Проверьте, чтобы платёжка имела правильный КБК 182 1 05 04020 02 1000 110.
- Штраф за отсутствие патента — 10 % от дохода, но не менее 40 000 ₽, если сдаёшь без ИП.
Чек-лист перед сдачей квартиры в 2026 году
- ✅ Сравнил ПСН, УСН 6 % и НДФЛ через онлайн-калькулятор ФНС.
- ✅ Нашёл актуальный БД в региональном законе.
- ✅ Заполнил заявление № 26.5-1 и отправил в ИФНС.
- ✅ Получил патент и оплатил вовремя.
- ✅ Заключил договор аренды с актом приёма-передачи.
- ✅ Подключил онлайн-кассу или использую «Мой налог» для отчётности по запросу.
В 2026 году патент, это самый быстрый и дешёвый способ легально сдавать квартиру. Расчёт занимает 2 минуты, оформление, 15 минут, а экономия по сравнению с НДФЛ может достигать 70 000 ₽ в год на типовой «однушке». Главное, не пропустить сроки подачи заявления и отслеживать изменения базовых доходов в вашем регионе.
Хотите персональный расчёт? Укажите регион и площадь квартиры — отвечу в комментариях!