Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что такое патент при аренде нежилого помещения
2. Правовое основание: закон г. Москвы от № 53
3. Кто может применять ПСН при сдаче помещений
4. Как рассчитать стоимость патента в 2021 году
5. Пошаговая инструкция получения патента
6. Подводные камни: одно муниципальное образование
7. Что освобождает и что не освобождает патент
8. Расчётные примеры для Москвы-2021
9. Частые вопросы

Что такое патент при аренде нежилого помещения

Патентная система налогообложения (ПСН) — это специальный налоговый режим, позволяющий арендодателям коммерческой недвижимости платить фиксированный налог вместо НДФЛ, НДС и налога на имущество.
При аренде нежилого помещения в 2021 году патент применяется по утверждённым муниципальным законам, а в Москве — по Закону города Москвы от № 53 «О патентной системе налогообложения».

Правовое основание: закон г. Москвы от № 53

Закон № 53 вводит:

• перечень видов деятельности, для которых доступен патент (в т. ч. сдача в аренду нежилых помещений);
• формулу расчёта потенциально возможного годового дохода (ПВГД);
• ставки патента в зависимости от площади и района Москвы;
• обязательное условие: все объекты должны находиться в пределах одного муниципального образования.

Кто может применять ПСН при сдаче помещений

Условия для арендодателя:

• Статус ИП (юрлица патент не получают).
• Максимум 15 сотрудников по всем режимам ИП.
• Доход ИП не более 60 млн руб. в год (по всем видам деятельности).
• Ограничения по площади: площадь арендованных помещений ≤ 1500 м² (в Москве).

Как рассчитать стоимость патента в 2021 году

Формула Москвы:

Стоимость патента = ПВГД × 6 %

где потенциально возможный годовой доход (ПВГД) зависит:

• от района города (ЦАО, САО, ВАО, ЮВАО, ЗАО, ЮЗАО, СЗАО, ЮАО);
• от площади помещения (тарифицируется м²);
• от вида недвижимости (офисы, склады, торговые павильоны).

Пошаговая инструкция получения патента

1. Шаг 1. Убедитесь, что вы, ИП, и объект ≤ 1500 м².
2. Шаг 2. Проверьте, что все помещения находятся в одном муниципальном образовании (например, только внутри района «Академический» ЮЗАО).
3. Шаг 3. Рассчитайте ПВГД через калькулятор ФНС или по таблице Московского закона.
4. Шаг 4. Подайте заявление по форме № 26.5-1 в любой налоговый орган Москвы не позже 10 рабочих дней до начала аренды.
5. Шаг 5. Оплатите патент (1/3, в течение 90 дней, остаток, до конца срока действия).

Подводные камни: «одно муниципальное образование»

Очень важно: если у вас два офиса в разных районах Москвы (например, один в Тверском (ЦАО), другой в Митино (СЗАО)), патент одним документом не оформить. Решения:

• оформить два отдельных патента;
• сдать помещения под разных арендаторов, но в пределах одного муниципального образования (район, округ).

Что освобождает и что не освобождает патент

Расчётные примеры для Москвы-2021

Пример 1

Объект: офис 120 м² в районе Тверской, ЦАО.

ПВГД по закону: 120 × 18 000 руб. = 2 160 000 руб.

Патент 2021: 2 160 000 × 6 % = 129 600 руб. в год (≈ 10 800 руб./мес.).

Пример 2

Объект: склад 400 м² в районе Соколиная Гора, ВАО.

ПВГД: 400 × 6 000 руб. = 2 400 000 руб.

Патент 2021: 2 400 000 × 6 % = 144 000 руб. в год.

Частые вопросы

Вопрос 1: можно ли сдавать жилое помещение по патенту?

Нет. Патент 2021 действует только на аренду нежилых помещений (офисы, склады, торговые точки).

Вопрос 2: что будет, если я получу доход > 60 млн руб.?

Упрощённо: автоматически переводитесь на ОСНО, придётся пересчитать налоги и подать «уточнёнку».

Вопрос 3: можно ли патент на 3 месяца?

Да. Минимальный срок — 1 месяц, максимальный — 12 месяцев в пределах календарного года.

Патент при аренде нежилого помещения в 2021 году — это самый простой способ легального ведения бизнеса для ИП в Москве: фиксированная сумма, отсутствие отчётности, нет НДС и НДФЛ. Главное, соблюдать лимиты и следить за тем, что все объекты находятся в пределах одного муниципального образования.

Для точного расчёта воспользуйтесь калькулятором ФНС или обратитесь к бухгалтеру.