Сдача недвижимости в аренду, один из самых стабильных и востребованных видов малого бизнеса в России. В 2026 году индивидуальные предприниматели могут выбрать один из двух специальных режимов налогообложения: Патентную систему (ПСН) или Упрощённую систему (УСН). Ниже — подробная инструкция по тому, как оформить патент на сдачу недвижимости в аренду, какие ограничения действуют в 2026 году и как совместить ПСН с УСН, если у вас несколько объектов.

Что такое патент на сдачу недвижимости в аренду?

Патентная система налогообложения (ПСН) — это специальный режим, при котором ИП покупает «налоговый билет» (патент) на определённый вид деятельности и освобождается от уплаты НДФЛ, НДС и налога на прибыль.

Ключевые особенности ПСН:

• Патент выдаёться на срок от 1 до 12 месяцев в пределах одного календарного года.
• Оплата, фиксированная, зависит от региона, площади и типа недвижимости.
• Не требует сдачи деклараций, достаточно вести Книгу учёта доходов (КУД).
• Можно применять только к тем объектам, которые указаны в патенте.

Кто может получить патент в 2026 году?

Общие требования:

• Форма: только ИП (ООО не могут применять ПСН).
• Доход: не более 60 млн рублей в год по всем режимам (включая совмещение с УСН).
• Сотрудники: не более 15 человек по всем видам деятельности на ПСН.
• Вид деятельности: код ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Какие объекты можно сдавать по патенту?

Важно: патент действует только на те объекты, которые указаны в документе. Если у вас несколько помещений, можно:

• Оформить отдельный патент на каждый объект;
• Совместить ПСН и УСН:
  • по одним объектам — ПСН;
  • по другим — УСН (6% или 15%).

Пример: ИП владеет тремя складами в Москве. На два оформляет патент, на третьий применяет УСН 6%.

Расчёт стоимости патента в 2026 году

Формула расчёта:

Базовый доход × Площадь × Срок × Коэффициент-дефлятор

Пример для Москвы (нежилое помещение, 100 м², 12 месяцев):

• Базовый доход — 1 800 руб./м²/мес;
• Площадь — 100 м²;
• Срок, 12 мес;
• Коэффициент-дефлятор 2026 — 1,729 (уточните в ФНС).

Налог (6%): 3 734 640 × 6% = 224 078 руб. за год

Как оформить патент: пошаговая инструкция

1. Подготовьте документы:
   • Паспорт ИП;
   • Выписка из ЕГРН на помещение;
   • Договор аренды (если уже есть).
2. Подайте заявление:
   • Форма № 26.5-1;
   • Срок: не позднее чем за 10 дней до начала аренды.
3. Оплатите патент:
   • Если срок ≤ 6 мес — 100% до окончания действия;
   • Если срок > 6 мес — 1/3 в течение 90 дней, остальное до конца года.
4. Ведите КУД (Книгу учёта доходов).

Совмещение ПСН и УСН на примере

ИП Иванов владеет:

• офисом в центре Москвы (патент);
• 2 складами в Подмосковье (УСН 6%).

Как учитывать доходы и расходы:

• По патенту: фиксированный налог, взносы «за себя» можно уменьшить на 100% при отсутствии сотрудников;
• По УСН: доходы от складов облагаются 6%, взносы за сотрудников уменьшают налог на 50%.

Важно: общий доход Иванова не должен превысить 60 млн руб; в год.

Ошибки, которых стоит избегать

Сравнение ПСН и УСН для аренды недвижимости

• ПСН:
  • + фиксированный налог;
  • + нет деклараций;
  • − не учитываются расходы;
  • − ограничение по доходу и штату.
• УСН 6%:
  • + можно уменьшать налог на взносы;
  • + нет ограничения по площади;
  • − требуется сдавать декларацию;
  • − нужно следить за лимитом 60 млн руб.

Чек-лист для ИП в 2026 году

1. Определите, сколько объектов будете сдавать.
2. Рассчитайте стоимость патента в вашем регионе.
3. Сравните с УСН 6%.
4. Оформите патент за 10 дней до начала аренды.
5. Ведите отдельный учёт по каждому режиму.
6. Контролируйте лимит 60 млн руб. и штат 15 чел.