Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – один из самых популярных способов приобретения собственного жилья в Украине.
Главным финансовым обязательством будущего члена кооператива является паевой взнос.
В статье подробно рассматриваются, что это за взнос, как он рассчитывается, в каких случаях его необходимо платить, какие есть исключения и как правильно оформить документально.

Правовая основа паевого взноса

• Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» (ЗУ «Регулирование градостроительной деятельности», статья 40) – определяет порядок, цели и максимальный размер паевого взноса.
• Постановление Кабинета Министров от  № 1127 «Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» – регулирует регистрацию прав собственности, получаемых в результате внесения паевого взноса.
• Нормативные акты Департамента экономики и инвестиций – выдают справки об отсутствии обязательств по уплате паевого взноса в исключительных случаях.

С часть статьи 40 была отменена, однако обязательство уплаты паевого взноса сохраняется в виде паевой участи в развитии инфраструктуры населённого пункта. Это значит, что застройщик (или кооператив) обязан внести взнос в местный бюджет до ввода объекта в эксплуатацию.

Что такое паевой взнос?

Паевой взнос – это денежные или натуральные (земля, строительные материалы) средства, которые член ЖСК вносит в уставный (статутный) фонд кооператива. Взнос покрывает:

1. Стоимость приобретаемой квартиры (или другого жилого помещения).
2. Создание и развитие инфраструктуры населённого пункта (дороги, детские площадки, инженерные сети).
3. Вступительный (первоначальный) взнос, который часто фиксирован в уставе и покрывает административные расходы кооператива.

После полного внесения паевого взноса член получает право собственности на свою долю в квартире, которое подлежит государственной регистрации.

Когда необходимо платить паевой взнос?

• При вступлении в ЖСК – в момент подписания договора о паевой участи.
• При получении права собственности – до государственной регистрации квартиры в реестре недвижимости.
• При рефинансировании или переходе прав – если член продаёт свою долю, новый покупатель обязан внести соответствующий паевой взнос.

Как рассчитывается паевой взнос?

Существует несколько схем расчёта, зависящих от условий устава ЖСК и типа взноса.

Дневной (денежный) паевой взнос

Обычно паевой взнос равен стоимости квартиры, умноженной на долю, которую член планирует приобрести (обычно 1/100). Пример расчёта:

Стоимость квартиры: 1 500 000 ₴
Доля члена ЖСК: 1 % (1/100)
Паевой взнос = 1 500 000 ₴ × 0,01 = 15 000 ₴

Натуральный паевой взнос (земля, материалы)

Если член вносит землю или строительные материалы, их стоимость определяется рыночной оценкой, утверждённой независимым экспертом. При этом в уставе ЖСК указывается, какие виды имущества могут быть приняты в качестве вклада.

Вступительный (первоначальный) взнос

Размер вступительного взноса фиксирован в уставе и обычно составляет от 5 % до 10 % от стоимости квартиры. Он покрывает административные расходы кооператива (регистрация, юридические услуги, открытие банковского счёта).

Пример полного расчёта

Порядок уплаты паевого взноса

1. Подписание договора о паевой участи – в договоре указываются размер, сроки и порядок оплаты.
2. Оплата внесения на расчётный счёт ЖСК (обычно в национальной валюте). При оплате наличными требуется расписка и акт приёма‑передачи.
3. Получение квитанции об уплате – документ, необходимый для дальнейшей регистрации права собственности.
4. После полной уплаты взноса ЖСК оформляет акт передачи доли и направляет документы в Департамент регистрации прав.
5. Регистрация права собственности в Государственном реестре недвижимости.

Исключения и освобождение от уплаты паевого взноса

Согласно части 4 статьи 40 ЗУ «Регулирование градостроительной деятельности», освобождение возможно в следующих случаях:

• Лица, не привлекающиеся к уплате (например, ветераны, инвалиды) – при наличии справки о несуществовании обязательств из Департамента экономики и инвестиций.
• Члены кооператива, получившие жильё в рамках государственных программ (єОселя) – часть взноса может быть покрыта субсидией.
• Субъекты, вносящие натуральный вклад (земля, строительные материалы) в полном объёме, эквивалентном денежному оценочному объёму.

Налоговый и бухгалтерский учёт паевых взносов

Налог на прибыль

Для ЖСК, являющегося плательщиком налога на прибыль, паевые взносы, полученные от членов, учитываются как вложения в уставный фонд и не являются доходом, облагаемым налогом (пункт 158 НКУ). Однако, если взнос получен в виде денежного вознаграждения за услуги, он подлежит налогообложению.

НДС

Если ЖСК находиться на общей системе налогообложения и является плательщиком НДС, то при получении денежных паевых взносов НДС не начисляется (пункт 169 НКУ). При внесении натуральных активов (например, земля) НДС может возникнуть при их последующей реализации.

Бухгалтерская запись

Дт 12 «Расчеты с членами ЖСК» – Кт 91 «Прочие доходы» (по получению паевого взноса);
После полной уплаты – Дт 91 «Прочие доходы» – Кт 10 «Уставный капитал» (перевод в уставный фонд).

Последние изменения законодательства (2020‑2026)

• 2020 г. – отмена статьи 40, определяющей максимальный размер паевого взноса. Вместо этого введена паевая участие в развитии инфраструктуры, обязательная для всех застройщиков.
• 2021 г. – уточнено, что освобождение от паевых взносов возможно только при наличии официального подтверждения от Департамента экономики и инвестиций.
• 2023 г. – введены новые нормы по учёту натуральных вкладов (земля, материалы) – требуется обязательная оценка независимым экспертом.
• 2025 г. – в рамках программы «єОселя» допускается снижение первоначального взноса до 10 % стоимости квартиры для лиц до 25 лет.
• 2026 г. – в редакции закона подтверждена возможность перевода права собственности без государственной регистрации до момента полной уплаты паевого взноса, однако для обеспечения прав собственности рекомендуется регистрировать право как можно раньше.

Практические рекомендации для членов ЖСК

1. Тщательно изучите устав ЖСК – в нём указаны размеры вступительного и паевого взносов, порядок их оплаты и сроки.
2. Проверьте наличие справки об отсутствии обязательств в случае, если вы рассчитываете на освобождение от взноса.
3. Сохраняйте все подтверждающие документы: договор, квитанции, акты приёма‑передачи, справки об оценке (для натуральных вкладов).
4. Если планируете продать свою долю, оформляйте договор купли‑продажи права на паевой взнос (цессия) – это ускорит процесс перехода прав.
5. Обратитесь к бухгалтеру или налоговому консультанту, чтобы правильно отразить взнос в учёте ЖСК и избежать двойного налогообложения.
6. Не откладывайте регистрацию права собственности – без неё вы рискуете потерять юридическую защиту своей доли.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли платить паевой взнос, если я получаю квартиру в рамках программы «єОселя»?

Да, паевой взнос всё равно обязателен, но часть его может покрываться субсидией государства. Минимальный первый взнос в рамках «єОселя» – 20 % от стоимости квартиры (для молодых заёмщиков – 10 %).

Можно ли платить паевой взнос частями?

В большинстве ЖСК предусмотрена возможность рассрочки. Условия рассрочки фиксируются в договоре о паевой участи и обычно включают процентную надбавку.

Что происходит, если я не уплачу паевой взнос в срок?

ЖСК имеет право расторгнуть договор и потребовать возврат уже внесённой части (если иное не предусмотрено уставом). Кроме того, может быть наложен штраф за просрочку, установленный в договоре.

Как оформить паевой взнос в виде земли?

Необходимо:

1. Получить кадастровый паспорт и оценку стоимости у независимого оценщика.
2. Заключить договор передачи земли в уставный фонд ЖСК.
3. Оформить акт приёма‑передачи и внести запись в реестр прав на землю.

Можно ли вернуть паевой взнос, если я вышел из ЖСК?

Возврат возможен только в случае прекращения членства по инициативе ЖСК (например, ликвидация) и при условии, что взнос не был использован для строительства. В остальных случаях возврат не предусмотрен.

Паевой взнос – ключевой элемент финансовой модели ЖСК. Понимание его правового статуса, способов расчёта и порядка уплаты помогает членам кооператива избежать конфликтов с застройщиком и государственными органами, а также гарантировать надёжную регистрацию права собственности на своё жильё. Внимательно изучайте устав, сохраняйте все документы и при необходимости консультируйтесь с юристом или налоговым специалистом – это позволит пройти процесс покупки квартиры в ЖСК максимально комфортно.

Дата актуализации: