Кто и за что отвечает: базовые правила

В любой сделке с недвижимостью риски распределяются между продавцом и покупателем․
Гражданский кодекс РФ (ст․ 453, 550–558) закрепляет:

• продавец обязуется передать объект без прав третьих лиц и обременений;
• покупатель обязуется оплатить в срок и принять имущество․

Когда продавец отвечает

Права третьих лиц

Если после регистрации перехода права появляются залогодержатели, арендаторы или бывший супруг, продавец обязан:

1. освободить объект от всех претензий за свой счёт;
2. возместить покупателю убытки (ст․ 460 ГК РФ)․

Скрытые дефекты и обременения

Обнаруженный после покупки протечка кровли, подтопление фундамента или арест по неоплаченным налогам — основание для:

• расторжения договора;
• уменьшения цены;
• возмещения реального ущерба․

Нарушение сроков передачи

Каждый день просрочки влечёт неустойку в размере, указанном в договоре, но не менее 0,1 % от цены объекта за день (ст․ 395 ГК РФ)․

Когда отвечает покупатель

Просрочка оплаты

При рассрочке или ипотеке банк может:

• подать в суд на взыскание долга;
• отказать в выдаче ипотечных средств — тогда продавец вправе требовать неустойку․

Отказ от приёма объекта

Если покупатель без уважительной причины не подписывает акт приёма-передачи, продавец может:

1. по истечении установленного срока считать объект переданным;
2. взыскать расходы по хранению имущества․

Особые схемы риска: переуступка прав и перенайм

Договор переуступки (уступки права требования)

При покупке квартиры «в долевом строительстве» по договору переуступки новый покупатель вступает в права дольщика․
Если застройщик обанкротится, ответственность несёт первоначальный дольщик, а не покупатель, если договор оформлен корректно․

Как обезопасить себя:

• запросить разрешение застройщика на переуступку;
• убедиться, что объект сдан в эксплуатацию;
• внести деньги через нотариальное эскроу․

Перенайм (субаренда)

При покупке «арендного жилья» с последующим выкупом продавец арендатор-перенаймодатель отвечает:

1. за своевременную передачу квартиры;
2. за легитимность договора аренды;
3. за долги перед собственником до момента перехода права собственности․

Как минимизировать риски обеим сторонам

Что делать при признаках мошенничества

Признаки:

• заниженная цена более чем на 20 %;
• экстренная продажа «в течение недели»;
• просьба оформить сделку через подставное лицо․

Алгоритм действий:

1. Остановить переговоры и обратиться к независимому юристу․
2. Подать заявление в полицию, ст․ 159 УК РФ «Мошенничество»․
3. Запросить судебный запрет на отчуждение объекта (обеспечительные меры)․

Грамотно составленный договор купли-продажи недвижимости + проверка документов + нотариальное сопровождение = минимальные риски для обеих сторон․
Если сомневаетесь — обращайтесь к профессиональному риелтору или юристу: сэкономите нервы и деньги․