Один из самых часто встречающихся вопросов в гражданском праве и судебной практике звучит так: «Должен ли объект незавершённого строительства (ОНС) считатся недвижимым имуществом?» Ответ на него важен не только юристам, но и девелоперам, инвесторам, супругам при разделе имущества и даже обычным покупателям долей в строящихся домах.
Краткий ответ: да, относятся
- ст. 130 ГК РФ (в ред. 2025 г.) — прямо относит ОНС к недвижимым вещам наряду с земельными участками, зданиями и сооружениями;
- п. 1 ст. 130 ГК РФ — закрепляет, что «объекты, строительство которых не завершено», относятся к имуществу организации, которое прочно связано с землёй;
- п. 2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, подтверждает, что к ОНС относятся здания, строения, сооружения, за исключением некапитальных объектов.
Почему важен этот статус
Когда строящийся объект признаётся именно недвижимым имуществом, а не просто «набором строительных материалов», на него распространяются:
- правила государственной регистрации в ЕГРН;
- порядок залога (ипотеки) и иных вещных прав;
- правила раздела при разводе супругов;
- регламент банкротства застройщика и защиты прав дольщиков;
- налог на имущество организаций или физлиц.
Судебная практика: тенденции 2024–2026 гг.
Как показывают последние решения Верховного суда РФ (определение от 24 февраля 2026 г. № 5-КГ25-61К):
«Объект незавершённого строительства представляет собой единую вещь, прочно связанную с земельным участком и неспособную к перемещению без несоразмерного ущерба своему назначению. Следовательно, сомнения в том, что ОНС является недвижимостью, отпали».
Аналогичные выводы содержатся в постановлениях Арбитражных судов округов от 2024–2026 гг. по делам о разделе общего имущества супругов и банкротстве застройщиков.
Исключения: что не считается ОНС
Не всё, что «в процессе строительства», подпадает под статус недвижимости. Не относятся к ОНС:
- некапитальные объекты (киоски, бытовки, времянки);
- сборно-разборные конструкции без фундамента;
- отдельные строительные материалы или комплектующие, ещё не возведённые в единую вещь;
- линейные объекты (например, трубопроводы, ЛЭП), если они не обособлены как самостоятельные сооружения.
Алгоритм действий для практика
Юристу или инвестору, столкнувшемуся с ОНС, стоит придерживаться следующей последовательности:
- Проверить кадастровый паспорт, там должен быть указан кадастровый номер ОНС как «объект незавершённого строительства».
- Убедиться в наличии разрешения на строительство и актов скрытых работ.
- При оформлении сделки использовать договор долевого участия (ДДУ, 214-ФЗ) или предварительный договор купли-продажи, заверенный в Росреестре.
- Учитывать налоговые последствия: вступившие в силу с 2025 г. поправки к НК РФ обязали застройщиков уплачивать налог на имущество ОНС по кадастровой стоимости уже после ввода в эксплуатацию первой секции.
На сегодняшний день, 19 апреля 2026 г., объекты незавершённого строительства однозначно признаются недвижимым имуществом в смысле ст. 130 ГК РФ и подлежат государственной регистрации. Это положение поддерживают:
- буква закона;
- последовательная судебная практика;
- логика вещного права (единая вещь, прочная связь с землёй).
Сомнения, которые ещё 10–15 лет назад возникали в судах, окончательно развеяны. ОНС = недвижимость — тезис, который можно смело использовать в документах и правовых выводах.