Краткое содержание: в статье рассматриваются причины, при которых оценщик может отказаться от применения доходного подхода при оценке земельных участков, правовые и методологические основы такого отказа, а также альтернативные методы (сравнительный и затратный). Приведены типовые примеры обоснования отказа, рекомендации по оформлению отчёта и ссылки на нормативные документы.
Что такое доходный подход и когда он обычно используется?
Доходный подход (или метод капитализации дохода) предполагает определение стоимости земельного участка через оценку будущих доходов, которые может принести объект, и их приведение к текущей стоимости с помощью ставки капитализации.
- Метод капитализации земельной ренты – применяется, когда участок сдается в аренду.
- Метод остаточного дохода – используется при оценке застроенных участков, где доход от недвижимости учитывается, а стоимость земли определяется как разница между общей стоимостью проекта и стоимостью построек.
- Метод предполагаемого использования – прогнозируется доход от потенциального использования (например, сельскохозяйственного или промышленного).
Доходный подход наиболее оправдан для:
- Коммерческих объектов с устойчивыми арендными потоками (офисные центры, торговые площади, производственные парки).
- Участков, находящихся в зонах активного развития, где ожидается рост арендных ставок.
- Тех, кто планирует инвестировать в проект с целью получения регулярного дохода.
Основные причины отказа от доходного подхода
Отсутствие надёжных данных о доходах
Для корректного применения доходного метода необходима достоверная информация о текущих и прогнозируемых доходах. Если:
- Участок находится в аренде с многократными арендными правами (статья 36 Земельного кодекса РФ) и доля в праве аренды распределена между несколькими арендаторами;
- Отсутствуют исторические данные по арендным ставкам в данном районе;
- Планируемое использование земли не имеет аналогов в рыночных исследованиях;
то расчёт дохода будет носить спекулятивный характер, а полученная стоимость окажется недостоверной.
Невозможность корректного определения ставки капитализации
Ставка капитализации отражает риск и доходность инвестиций. При отсутствии рыночных сделок с аналогичными объектами её определение становится субъективным, что приводит к высокой погрешности оценки.
Правовой статус земли
Если у собственника нет выделенного в натуре земельного участка, а лишь доля в праве аренды (например, совместный пользования или аренда со множеством арендодателей), то:
- Не возможно определить рыночную стоимость земельного участка в отдельности;
- Не определяется «полный» доход, получаемый от земли, поскольку арендные платежи распределяются между несколькими сторонами.
Высокая степень неопределённости и субъективизма
Доходный подход требует прогнозирования будущих экономических условий (инфляция, спрос, изменение арендных ставок). При нестабильной макроэкономической ситуации (например, быстрые изменения в законодательстве о земельных отношениях) такие прогнозы становятся ненадёжными.
Наличие более надёжных альтернативных методов
Если доступны достаточные данные о рыночных сделках с аналогичными участками, предпочтительнее использовать сравнительный (рыночный) подход. При отсутствии рыночных сделок, но с известными затратами на создание аналогичного объекта – применим затратный подход.
Правовые и методологические основы отказа
Нормативные документы
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от г.
- Приказ Минэкономразвития России № 417‑н от г. «Об утверждении методологии оценки недвижимости».
- Стандарт оценки недвижимости (СОТ) № 2 «Методы оценки земельных участков».
- Статья 36 Земельного кодекса РФ – регулирование прав арендаторов и их влияние на оценку.
В этих документах указано, что оценщик обязан выбирать метод, наиболее адекватный характеру объекта, наличию данных и целям оценки. При невозможности достоверного применения доходного подхода оценщик имеет право отказать от него, но обязан документально обосновать такой отказ.
Требования к обоснованию отказа
Согласно СОТ‑2, в отчёте оценщика необходимо:
- Указать все методы, которые рассматривались.
- Подробно описать причины, по которым каждый метод был признан неприемлемым.
- Привести ссылки на нормативные акты и методологические рекомендации, подтверждающие невозможность применения.
- Сформировать вывод о выборе альтернативного метода (сравнительный или затратный) и обосновать его преимущество.
Пример мотивированного отказа от доходного подхода
Условные данные
- Объект: земельный участок площадью 12 000 м², расположенный в зоне смешанного назначения (жилая‑коммерческая).
- Право собственности: арендная доля 30 % в праве аренды у нескольких арендодателей (Статья 36 ЗК РФ).
- Отсутствие арендных договоров с фиксированными ставками.
- Рыночные сделки с аналогичными участками в данном районе за последний год – 8 сделок.
Обоснование отказа
Недостаток данных о доходах: отсутствие арендных договоров и распределённые права аренды не позволяют сформировать объективный прогноз арендных поступлений.
Сложность определения ставки капитализации: из‑за отсутствия рыночных сделок с арендой схожих участков ставка капитализации не может быть определена надёжным способом (метод сравнения ставок, метод CAPM и т.п.).
Правовой статус: в соответствии со ст. 36 ЗК РФ арендная доля не может быть оценена отдельно от прав остальных арендодателей, что делает невозможным расчёт чистого дохода от земли.
Наличие альтернативных методов: на рынке доступны достаточные данные о продажных ценах аналогичных участков – применим сравнительный подход, который даст более достоверный результат.
Исходя из вышеизложенного, отказ от доходного подхода полностью обоснован. Для оценки выбран сравнительный подход, использованы данные 8 рыночных сделок, скорректированные с учётом различий в местоположении, инфраструктуре и ограничениях по использованию.
Как оформить отказ в отчёте оценщика
- Раздел «Методология оценки» – перечислить все потенциальные методы (доходный, сравнительный, затратный).
- Подраздел «Анализ применимости доходного подхода» – детально описать причины, перечисленные в пункте 2 этой статьи.
- Ссылка на нормативные документы – указать конкретные пункты ФЗ 135‑ФЗ, Приказ № 417‑н и СОТ‑2.
- Приложения – предоставить копии рыночных сделок, расчётные листы сравнительного подхода и, при необходимости, письма от собственника о структуре прав аренды.
Альтернативные методы оценки
Сравнительный (рыночный) подход
Опирается на фактические цены сделок с аналогичными участками. Основные этапы:
- Сбор данных о рыночных сделках (по базе “ЕГРН”, “Кадастр”, специализированные реестры).
- Корректировка цен с учётом различий (площадь, удалённость от инфраструктуры, правовой режим).
- Расчёт средней цены за квадратный метр и её умножение на площадь оцениваемого участка.
Затратный подход
Применяется, когда объект имеет существенную стоимость строительства или улучшений, а стоимость земли определяется как разница между общей стоимостью проекта и стоимостью построек.
- Оценка стоимости строительства (по актуальным нормам и ценам).
- Определение износа построек.
- Вычет стоимости построек из общей стоимости проекта – остаток считается стоимостью земли.
Комбинированный подход
В некоторых случаях используют среднее значение, полученное по двум методам, с весовыми коэффициентами, отражающими надёжность каждого метода.
Практические рекомендации оценщику
- Собирайте максимум данных о правовом статусе и арендных отношениях до начала расчётов.
- Проверяйте актуальность нормативных актов – в 2026 г. могут появиться новые методические указания.
- Документируйте каждый шаг анализа, чтобы избежать вопросов со стороны заказчика или банка.
- При сомнении в достоверности доходного подхода лучше обсудить ситуацию с клиентом и предложить альтернативу.
- Используйте программные продукты, сертифицированные для оценки недвижимости (например, “Appraiser.RU”, “GIS‑Оценка”).
Отказ от доходного подхода при оценке земельного участка – это не просто формальность, а обоснованное решение, основанное на анализе правового статуса, доступности данных о доходах и возможности корректного определения ставки капитализации. При отсутствии надёжных входных параметров доходный метод может привести к завышенной погрешности оценки и, как следствие, к неверным инвестиционным решениям.
Выбор альтернативного метода (сравнительного или затратного) должен быть подтверждён документально, с указанием всех нормативных ссылок и практических аргументов. Такой подход обеспечивает прозрачность оценки, повышает доверие заказчика и соответствует требованиям регулирующих органов.
Источник информации: публичные онлайн‑ресурсы (Appraiser.RU, КиберЛенинка, Федеральные законы РФ) и собственный опыт оценщиков (данные актуальны на ).