Дата актуализации: 20 апреля 2026 г.

Общедомовое имущество (ОДИ) — это всё то, чем пользуются все жильцы подъезда или дома: крыша, подвал, лестничные клетки, лифты, инженерные сети, придомовая территория и т.д. Иногда возникает вопрос: можно ли продать, сдать в аренду или иначе «отчуждать» такие объекты? Ниже разберёмся, в каких случаях это допустимо, какие решения нужны и какие документы оформлять.

Что считается общедомовым имуществом

• Конструктивные элементы: несущие стены, фундамент, кровля, межквартирные перекрытия.
• Инженерные системы: лифты, трубы отопления, водоснабжения, газопроводы, электрические линии до первого распределительного щитка.
• Помещения общего пользования: подвалы, чердаки, тамбуры, колясочные, кладовые.
• Земельный участок под многоквартирным домом (если он сформирован и зарегистрирован в ЕГРН).

Кто является собственником ОДИ

С г. по ЖК РФ общедомовое имущество находится в долевой собственности всех собственников квартир и нежилых помещений в доме. Доли определяются пропорционально площади квартиры от общей площади всех помещений.

То есть подвал или чердак формально принадлежит не ТСЖ, ЖКС или УК, а всем собственникам одновременно.

Возможные формы отчуждения

1. Продажа (договор купли-продажи).
2. Безвозмездная передача (дарение) органам власти, некоммерческим организациям.
3. Долгосрочная аренда (договор аренды от 1 года до 49 лет).
4. Безвозмездное пользование (ссуда).
5. Коммерческая концессия (передача оператору крыши под размещение мачт сотовой связи, рекламных конструкций).

Процедура принятия решения: пошаговый алгоритм

Шаг 1. Подготовка инициативы

Инициатором может быть:

• Управляющая компания / ТСЖ / ЖКС;
• Группа собственников, имеющая ≥10 % голосов.

Шаг 2. Информационное уведомление

За 30 дней до собрания рассылается письменное уведомление всем собственникам. В уведомлении указываются:

• точный адрес и кадастровый номер объекта;
• предполагаемая цена или размер арендной платы;
• потенциальный покупатель / арендатор;
• проект договора или схема сделки.

Шаг 3. Общее собрание собственников (ОСС)

Примечание: если в доме есть помещения муниципалитета, их доля также учитывается при подсчёте голосов.

Шаг 4. Протокол и государственная регистрация

1. Протокол ОСС нотариально удостоверяется (с г. обязательно).
2. Подписывается договор от имени всех собственников уполномоченным лицом (управляющая компания или председатель ТСЖ).
3. Сделка подаётся в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.
4. Если передаётся часть земельного участка, требуется предварительное межевание и постановка на кадастровый учёт нового объекта.

Типовые ошибки и как их избежать

• Ошибка: решение принято только советом ТСЖ без ОСС.
  Решение: любое отчуждение ОДИ невозможно без кворума собственников.
• Ошибка: в договоре купли-продажи не указано, что деньги поступают на общий счёт ТСЖ.
  Решение: пропишите в договоре: «выручка зачисляется на расчётный счёт ТСЖ и подлежит распределению на ремонт и обслуживание дома».
• Ошибка: не оформлена выписка из ЕГРН для покупателя.
  Решение: закажите выписку ЕГРН до подписания акта приёма-передачи.

Налоговые последствия

В соответствии с письмом Минфина от № 03-11-06/2/21517, если объект продан выше балансовой стоимости, разница включается в налоговую базу по УСН (доходы минус расходы) или НДФЛ для собственников. Управляющая компания не является налоговым агентом — декларацию подают собственники по своим долям.

Пример из практики

Кейс: продажа подвального помещения 30 м² под магазин

• Дом: 5-этажка, 40 квартир, общая площадь 3 200 м².
• Оценка: 450 000 руб. (кадастровая) → продали за 600 000 руб.
• ОСС: присутствовали собственники 21 квартиры (52 % голосов), за продажу проголосовали 19 квартир (90 % присутствующих).
• Результат: деньги пошли на замену лифтового оборудования; налог по УСН «Доходы минус расходы» — 9 % от прибыли 150 000 руб. = 13 500 руб.

Чек-лист для собственников

• Собрана ли 100 % информация об объекте (техпаспорт, кадастровый паспорт, экспликация).
• Назначена ли независимая оценка стоимости.
• Подготовлен ли проект договора с юристом.
• Уведомлены ли все собственники за 30 дней до ОСС.
• Оформлены ли протокол и нотариальное удостоверение.
• Произведена ли постановка на кадастровый учёт при разделе земельного участка.

Ответы на частые вопросы

Вопрос: Может ли один собственник запретить продажу подвала?
Ответ: Да, если он владеет > 1/3 голосов и проголосует против; решение не будет принято.

Вопрос: Куда идут деньги от аренды крыши под мачту 5G?
Ответ: На счёт ТСЖ, затем распределяются на текущий ремонт или уменьшению взносов всех собственников.

Отчуждение общедомового имущества возможно, но только при строгом соблюдении процедуры общего собрания собственников и регистрации в Росреестре. Заранее подготовьте оценку, проект договора и уведомите всех жильцов, это минимизирует риски судебных споров и штрафов.

Юридический дисклеймер: статья подготовлена по открытым источникам и не является индивидуальной юридической консультацией. При необходимости обращайтесь к квалифицированному юристу по жилищному праву.