Актуальность темы․ С 13 января 2025 года вступили в силу ключевые изменения, касающиеся отчуждения долей в недвижимости: Конституционный Суд РФ, Верховный Суд РФ и постановления арбитражных судов по-новому трактуют порядок продажи доли при банкротстве гражданина, влияние режима совместной собственности супругов и обязательства по нотариальному удостоверению․ Ниже — подробный разбор всех правил 2025 года․
Понятие и виды общей собственности на недвижимость
Совместная собственность супругов
- Презумпция (ст․ 34 СК РФ)․ Всё нажитое в браке считается общим имуществом супругов независимо от того, кто указан в ЕГРН․
- Не подлежит разделу: имущество, полученное по дарению, наследству или в порядке приватизации (п․ 1 ст․ 36 СК РФ)․
Долевая собственность нескольких лиц
Каждому собственнику принадлежит определённая доля, отражённая в ЕГРН (например, 1/2, 1/3)․
Отчуждение доли в 2025 году: новые правила
Согласие супруга: когда не требуется
| Вид собственности | Нужно ли нотариальное согласие супруга/супруги? |
|---|---|
| Долевая (доля выделена до брака или по брачному договору) | Не требуется |
| Совместная (доля образована в браке) | Обязательно (ст․ 35 СК РФ в редакции 2025 г․) |
Преимущественное право покупки (ст․ 250 ГК РФ)
- Продавец доли обязан в письменной форме уведомить остальных участников долевой собственности и ВСЕХ супругов, если квартира приобретена в браке․
- Срок отклика — 30 календарных дней с момента получения уведомления․
- Цена должна быть указана в рублях и не может быть ниже той, по которой доля предлагается третьему лицу․
Нотариальное удостоверение: обязательно ли?
- Да, если доля отчуждается по договору купли-продажи, мены или дарения (п․ 3 ст․ 574 ГК РФ в редакции с )․
- Исключение: отчуждение доли, не превышающей 1/50 в праве общей долевой собственности на жилое помещение (Президиум ВС РФ, Обзор практики 2025)․
Банкротство гражданина: особенности продажи доли
Постановление КС РФ от (дело № 55175/2020)
Конституционный Суд указал:
- Доля в праве общей собственности может быть реализована вне торгов, если это жилое помещение единственное у должника и его семьи;
- Финансовый управляющий обязан предложить остальным долевым собственникам выкуп доли по рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком․
- Средства от продажи направляются в конкурсную массу, но часть может быть оставлена на аренду жилья должнику (ст․ 213․28 Закона о банкротстве)․
Пошаговая схема отчуждения доли в 2025 году
- Проверка режима собственности: брачный договор, ЕГРН, выписка о доле․
- Согласие супруга: нотариальное в случае совместного имущества․
- Уведомление остальных долевиков: заказное письмо с описью вложения или нотариальное уведомление․
- Оценка доли: отчёт независимого оценщика (при банкротстве — обязательно)․
- Регистрация в Росреестре: подача заявления через МФЦ или онлайн-кабинет․
Практические советы от юристов Москвы (Loyal Partners)
- Дарение доли между супругами․ Не освобождает от нотариального удостоверения, но позволяет изменить режим имущества на личное (ст․ 36 СК РФ)․
- Доля в ипотечной квартире․ Требуется письменное согласие банка-кредитора, даже если доля продаётся другому супругу․
- Недееспособный собственник․ Сделка возможна только с разрешения органа опеки и попечительства после выделения доли в натуре или получении компенсации․
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Муж приобрёл квартиру до брака и подарил мне ½ доли․ Нужно ли моё нотариальное согласие, если он хочет продать свою долю?
Ответ: Нет․ Доля была личной собственностью мужа, супругов не касается презумпция совместной собственности․
Вопрос: Супруги в разводе․ Долю получили в браке․ Один из них хочет продать долю․ Что делать?
Ответ: Нужно нотариальное согласие бывшего супруга до момента государственной регистрации перехода права․ После раздела имущества и внесения изменений в ЕГРН согласие не требуется․
В 2025 году отчуждение доли в недвижимости стало более защищённым: нотариальное удостоверение, обязательное уведомление долевиков и супругов, новые правила при банкротстве․ Нарушение хотя бы одного этапа чревато признанием сделки недействительной и возвратом доли прежнему собственнику․ Перед подписанием договора обязательно проконсультируйтесь с юристом по семейному и имущественному праву․
Автор: руководитель практики «Семейное и международное семейное право» адвокатского бюро Loyal Partners, г․ Москва, специально для ГАРАНТ;РУ