Самозанятый — физическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) и без создания юридического лица. С 1 сентября 2025 г. в России введён закон 422‑ФЗ, разрешающий самозанятым сдавать жилые помещения посуточно при соблюдении ряда условий.

Правовая база

• Федеральный закон № 422‑ФЗ «О статусе самозанятых граждан» (введён в действие 1 сентября 2025 г.)
• Налоговый кодекс РФ (ст. 346.16) – порядок применения патентной системы налогообложения (ПСН) и налога на профессиональный доход (НПД).
• Гражданский кодекс РФ – правила заключения договоров аренды жилого помещения.

Согласно актуальной информации, самозанятые вправе сдавать жилые помещения. При этом:

• Если арендатор — физическое лицо, ставка налога составляет 4 % от полученного дохода.
• Если арендатор — юридическое лицо или ИП, ставка налога составляет 6 %.

Что нужно оформить перед началом сдачи?

1. Регистрация в системе «Мой налог» (или в приложении «Самозанятый»); После регистрации получает статус самозанятого и возможность вести учет доходов.
2. Договор аренды (договор найма) с арендатором. Договор может быть заключён в письменной форме или в виде электронного документа (PDF, DOC, через сервисы электронных подписей).
3. Акт приёма‑передачи квартиры. Подписывается обеими сторонами в день начала аренды, фиксирует состояние помещения, наличные вещи, и подтверждает факт сдачи.
4. Копии паспортов сторон (арендатор и собственник) – обязательный документ для подтверждения личности.
5. Согласие собственника (если собственник не является самозанятым). Если вы сдаёте жильё, находящееся в совместной собственности, необходимо письменное согласие остальных совладельцев.

Договор аренды (примерный шаблон)

В договоре должны быть указаны следующие пункты:

• Полные ФИО и паспортные данные сторон.
• Адрес сдаваемого помещения.
• Срок аренды (в случае посуточной аренды – указать даты заезда и выезда).
• Размер арендной платы и порядок её оплаты.
• Условия возврата залога (если он предусмотрен).
• Ответственность сторон за ущерб имуществу.
• Пункт о согласии с правилами проживания (курение, животные, шум и т.д.).
• Указание на применение налога на профессиональный доход (НПД) в размере 4 %/6 %.

Учёт доходов и отчётность в системе «Самозанятый»

Самозанятый обязан фиксировать каждый полученный доход в приложении «Самозанятый» (или в личном кабинете на сайте ФНС). При этом необходимо:

1. Создавать операцию «Приход» сразу после получения оплаты от арендатора.
2. Указывать субъекта расчёта (физическое лицо, ИП или юр. лицо). Приложение автоматически рассчитывает ставку налога (4 % или 6 %).
3. При необходимости прикреплять скан договора к операции – это удобно в случае проверок.
4. Хранить копии платежных документов (квитанции, выписки из банковского приложения) в течение минимум 5 лет.

Как выглядит типичная запись в приложении

Какие отчётные документы могут потребоваться от налоговых органов?

Хотя самозанятые не обязаны подавать декларацию по НПД, в случае налоговой проверки им может потребоваться предоставить следующий пакет документов:

• Выписка из личного кабинета «Самозанятый» за интересующий период (обычно за 3‑6 месяцев);
• Копии договоров аренды с указанием всех сторон и сроков.
• Акты приёма‑передачи и фото‑отчёты о состоянии квартиры.
• Квитанции и банковские выписки о полученных платежах.
• Паспортные данные арендаторов (копии) – в случае, если проверка касается соответствия налогового резидентства.
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН).

Все вышеперечисленные документы рекомендуется хранить в электронном виде (PDF) и в бумажном виде (если есть возможность), упорядочивая их по датам и типам.

Порядок хранения и архивирования документов

1. Электронный архив – создайте отдельную папку «Аренда_2026», в ней подпапки «Договоры», «Акты», «Платежи», «Переписка». Файлы назвайте по шаблону: ГГГГММДД_ФИО_ТипДокумента.pdf.
2. Бумажный архив – если вы предпочитаете бумажные копии, храните их в папке формата А4, подписывайте каждую страницу датой и номером операции.
3. Срок хранения – согласно Налоговому кодексу, документы, связанные с налогообложением, необходимо хранить минимум 5 лет.
4. Резервное копирование – делайте резервную копию электронного архива на облачном сервисе (Google Drive, Яндекс.Диск) и/или на внешнем носителе.

Практические рекомендации

• Проверяйте статус арендатора до заключения договора: если это юридическое лицо или ИП – указывайте ставку 6 %.
• Установите чёткие правила проживания (курение, наличие животных, часы тишины) – они фиксируются в договоре и помогут избежать спорных ситуаций.
• Не забывайте о правилах совместного проживания – если в квартире находятся постоянные жильцы, их согласие на сдачу посуточно также должно быть зафиксировано.
• Платите налог сразу через приложение – система автоматически удерживает сумму налога и переводит её в бюджет.
• Ведите журнал заселения – простая таблица в Excel, где указаны даты, ФИО арендаторов и суммы оплаты, поможет быстро подготовить выписку для проверяющих.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли регистрировать объект недвижимости в качестве отдельного «объекта» в системе «Самозанятый»?

Нет. Система фиксирует лишь доходы и ставку налога. Информация о недвижимости указывается в договоре аренды.

Как оформить аренду, если арендатор платит наличными?

В приложении «Самозанятый» выберите способ оплаты «Наличные», укажите сумму и дату, а также приложите скан или фото кассового чека (если он выдаётся).

Можно ли сдавать квартиру посуточно и одновременно использовать её как собственное жильё?

Да, но необходимо соблюдать правило «не более 90 дней в году» для сдачи в аренду, если квартира находится в единоличной собственности. При превышении срока требуется оформить отдельный договор аренды на коммерческой основе.

Что делать, если налоговый орган запросил копию договора, а у меня её нет?

Немедленно восстановите документ: обратитесь к арендатору за копией, либо создайте дубликат на основании переписки в мессенджерах и приложите к нему подписи сторон.

Сдача квартиры посуточно самозанятым – это удобный способ получения дополнительного дохода, при условии соблюдения требований закона 422‑ФЗ и правильного документального оформления. Главное – вести тщательный учёт всех операций, хранить договоры, акты и платежные документы, а также своевременно уплачивать налог (4 % для физических лиц‑арендаторов и 6 % для юридических лиц и ИП). При правильном подходе проверка со стороны налоговых органов проходит без осложнений, а ваш бизнес остаётся легальным и прибыльным.

Помните: порядок и прозрачность в документации – залог спокойствия и финансовой стабильности.