Важно: данный документ составлен в соответствии с Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»,
а также Приказом Минэкономразвития России № 226 и действующими региональными постановлениями Краснодарского края.
В 2022 году была завершена повсеместная государственная кадастровая оценка земель, а в 2023 году — остальных объектов недвижимости.
Эти мероприятия стали основой для формирования кадастровой стоимости земельных участков на 2024–2026 годы.
Общие сведения об оценке
1.1 Цели проведения оценки
- Определение рыночной стоимости земельного участка для сделок купли-продажи, залога, аренды.
- Корректировка кадастровой стоимости при наличии существенных различий с рыночной.
- Подготовка документации для судебных споров и налогового планирования.
1.2 Нормативно-правовая база Краснодарского края
- Закон Краснодарского края № 2688-КЗ «О государственной кадастровой оценке земель в Краснодарском крае».
- Постановление Администрации Краснодарского края № 224 «О порядке проведения кадастровой оценки».
- Методические рекомендации Кадастровой палаты по Краснодарскому краю (утв. 2023 г.).
Объект оценки
Кадастровый номер: 23:43:010203:1234
Адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Лесная, 15
Площадь: 1 200 м²
Категория земель: Земли населённых пунктов, разрешённое использование, «для индивидуального жилищного строительства»
Форма собственности: частная собственность
Методика оценки
3.1 Сравнительный подход
Использовались данные Росреестра и ФГИС ЕГРН по 12 аналогичным участкам, расположенным в радиусе 1,5 км.
Учитывались факторы: инфраструктура, транспортная доступность, инженерные сети, рельеф и экология.
3.2 Доходный подход
Расчёт потенциального дохода от аренды участка под строительство коттеджа (ставка аренды 2024 г. – 1 600 руб./м² в год).
Капитализация дохода произведена по ставке 9,5 %.
3.3 Затратный подход
Оценка стоимости воспроизводства инженерной инфраструктуры (подключение к газу, воде, электричеству, канализации)
с учётом износа и коэффициента экономической обоснованности.
Результаты оценки
| Подход | Стоимость, руб. | Вес в финальной стоимости |
|---|---|---|
| Сравнительный | 9 400 000 | 60 % |
| Доходный | 9 800 000 | 25 % |
| Затратный | 8 900 000 | 15 % |
Кадастровая стоимость (по данным ЕГРН на ): 7 680 000 руб.
Разница: +22,7 % (участок переоценён по сравнению с кадастровой стоимостью).
Факторы, повлиявшие на стоимость
- Локация: 800 м до пляжа, 200 м до остановки «Лесная».
- Инженерия: центральные сети проходят по границе участка.
- Рельеф: ровный участок, без подтоплений.
- Экология: близость заказника «Сочинский», отсутствие промышленных предприятий.
Правовые риски и рекомендации
6.1 Региональные особенности Краснодарского края
В 2024 году вступили в силу поправки к Закону Краснодарского края № 2688-КЗ,
ужесточающие требования к межеванию земель в прибрежной зоне (до 300 м от моря).
Рекомендуется проверить соответствие границ участка актуальному плану ЗОУИТ (зона охраны водных объектов).
6.2 Налоговые последствия
С 2025 года налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
При рыночной стоимости выше кадастровой возможно добровольное обжалование в Комиссии при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю
для снижения налоговой базы.
Приложения
- Приложение А: Выписка из ЕГРН (дата: ).
- Приложение Б: Карта-схема расположения участка (масштаб 1:2 000).
- Приложение В: Фотоотчет (съёмка дрона, ).
- Приложение Г: Сравнительная таблица аналогов (Excel).
На основании проведённого анализа установлено, что рыночная стоимость земельного участка
по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Лесная, 15, составляет 9 426 000 рублей.
Рекомендовано использовать данный отчет для:
- проведения сделок купли-продажи;
- оформления залога в банке;
- обжалования кадастровой стоимости в 2026 году.
Дата отчета: 20 апреля 2026 г.
Оценщик: ООО «Кубань-Оценка», лицензия № 123456 от г., член СРО «Эксперт-Кубань».