Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Кадастровая стоимость — это официальная оценка объекта недвижимости, установленная государством на основании методики, утверждённой Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Для земельных участков в Московской области она используется:

• Для расчёта земельного налога;
• При определении арендной платы за государственные и муниципальные земли;
• Как база для выплаты выкупной цены при изъятии земли у собственника для государственных или муниципальных нужд;

Кто устанавливает кадастровую стоимость

В Московской области полномочия распределены следующим образом:

1. Государственная кадастровая оценка проводится Региональной государственной кадастровой палатой Московской области (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра»).
2. Срок проведения — не реже одного раза в 3–5 лет.
3. В 2025–2026 годах проводится очередной цикл переоценки земель, результаты которого вступают в силу с 01 января 2027 года.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Методика Московской области предусматривает два подхода:

• Сравнительный подход — анализируются продажи аналогичных участков в той же зоне (по населённому пункту, площади, инфраструктуре).
• Доходный подход — учитывается потенциальный доход от использования земли (например, арендная ставка).

Все расчёты заносятся в Единую государственную систему недвижимости (ЕГРН), где каждый участок получает уникальный кадастровый номер и прописанную стоимость.

Где посмотреть кадастровую стоимость

Есть несколько официальных источников:

• rosreestr.gov.ru → «Справочная информация по объектам недвижимости»;
• Публичная кадастровая карта;
• kadastr-mosreg.ru — региональный портал Московской области;
• Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, в разделе «Налоги».

Пример расчёта земельного налога на 2026 год

Допустим, у вас участок площадью 8 соток в г.о. Красногорск, назначение — ИЖС, кадастровая стоимость 6 500 000 ₽.

Ставка земельного налога для ИЖС в Красногорске — 0,1 %;

Если вы пользуетесь налоговым вычетом (6 соток освобождаются от налогообложения), то:

• Налогооблагаемая база = 6 500 000 × (8 – 6) / 8 = 1 625 000 ₽
• Налог = 1 625 000 × 0,1 % = 1 625 ₽

Как оспорить кадастровую стоимость в 2026 году

Шаг 1. Подготовка документов

• Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней);
• Отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости;
• Документы-основания права собственности.

Шаг 2. Подача заявления

• Комиссия при Управлении Росреестра (Московская область, ул. Красная, 1, г. Красногорск) — досудебный порядок;
• или сразу в Московский областной суд при сумме спора от 1 млн ₽ и выше.

Шаг 3. Рассмотрение и результат

Срок — до 30 рабочих дней. Если комиссия/суд удовлетворяет заявление, новая стоимость вносится в ЕГРН и применяется с 01 января года, следующего за годом подачи заявления.

Ключевые изменения с 2026 года

1. Индексация — по умолчанию кадастровая стоимость будет ежегодно индексироваться на прогнозный индекс потребительских целей, но не более 10 % в год.
2. Уведомления налогоплательщиков о новой стоимости будут приходить до 01 марта 2026 года через электронную почту и в личный кабинет на сайте ФНС.
3. Онлайн-апелляция в личном кабинете Росреестра для граждан, имеющих подтверждённую учётную запись на Госуслугах.

Ответы на популярные вопросы

Можно ли продать участок дешевле кадастровой стоимости?

Можно. Рыночная цена может быть ниже, но при продаже НДФЛ (13 %) рассчитывается от суммы, не меньшей 70 % кадастровой стоимости, если сделка оформляется по заниженной цене.

Как часто меняется кадастровая стоимость?

Не чаще одного раза в 3 года, но может быть изменена досрочно в суде/комиссии или при изменении категории земель.

Куда жаловаться на завышенную оценку?

К Управлению Росреестра по Московской области или в прокуратуру, если есть подозрение на нарушение законодательства.

Кадастровая стоимость в Московской области, это не просто цифра в базе Росреестра, а фундамент для расчёта налогов и аренды. От её корректности зависит ваш бюджет и права собственности. Если оценка кажется завышенной — у вас есть официальные инструменты для пересмотра: комиссия при Росреестре или суд. Проверьте свои данные заранее и не пропустите дедлайны подачи заявлений!