С 1 января 2026 года в России вступают в силу новые правила освобождения от НДФЛ при продаже жилой недвижимости. Основной выгодополучатель, семьи, воспитывающие двух и более детей. Эти изменения прямо влияют на то, кто и при каких условиях может не платить налог после продажи квартиры или дома.
—
Ключевые изменения с 2026 года
- Безусловное освобождение для многодетных семей, если продажа связана с улучшением жилищных условий.
- Упрощённая процедура: возможно не подавать декларацию 3-НДФЛ, если соблюдены условия льготы.
- Сокращение минимального срока владения до 0 лет при переезде в другое жильё большей площади или стоимости.
—
Кто попадает под льготу?
Основные критерии
- Семейный статус: официально признанная многодетная семья (≥2 детей до 18 лет, либо до 24 лет при очном обучении).
- Цель сделки: продажа текущего жилья и покупка нового в течение 1 календарного года.
- Соотношение объектов:
- новая квартира дороже или
- площадь новой квартиры больше продаваемой.
- Регистрация: все члены семьи должны быть зарегистрированы по месту жительства в продаваемой квартире.
—
Как не подавать 3-НДФЛ при продаже?
Налоговая служба получает сведения о сделках через Росреестр и МФЦ. Если автоматическая проверка подтверждает:
- наличие двух и более детей,
- приобретение нового жилья в пределах года,
- соответствие критериям «улучшения жилищных условий»,
то декларация 3-НДФЛ подавать не требуется. При этом налог начисляться не будет.
—
Что делать, если условия не выполнены полностью?
Если льгота применяется частично (например, нет данных о новой покупке или сделка идёт позже года), можно:
- Использовать вычет в размере 1 000 000 руб. (по доходу от продажи).
- Применить документальные расходы (показать, сколько было потрачено на покупку продаваемой квартиры).
- Заявить льготу в налоговой через 3-НДФЛ, приложив документы о составе семьи и обеих сделках.
—
Пример расчёта
Семья Ивановых (2 взрослых и 3 ребёнка) продаёт квартиру за 7 000 000 руб., купленную по наследству в 2024 году. В 2026 году они покупают новую квартиру за 9 000 000 руб.
- Факт владения менее 3 лет, обычно облагается НДФЛ.
- Но многодетная семья и новое жильё дороже → льгота применяется.
- НДФЛ = 0 руб.
- 3-НДФЛ подавать не нужно.
—
Алгоритм действий продавца-многодетного родителя
- Проверьте статус многодетной семьи в органах ЗАГС/соцзащиты.
- Подготовьте договор купли-продажи и документы на новое жильё.
- Убедитесь, что сделки приходятся на один календарный год.
- После регистрации в Росреестре следите за поступлением уведомлений в личном кабинете ФНС (если налоговая запросит пояснения).
—
Обычные наследники без детей: старые правила
Если квартира получена в наследство, но продавец не относится к многодетной семье, действуют прежние сроки:
- 3 года владения — освобождение от НДФЛ, если наследство открыто после г.
- Меньше 3 лет — налог 13 % с разницы между ценой продажи и 1 000 000 руб. вычетом или документальными расходами.
—
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1: У нас 2 ребёнка, но один студент очно — подходит ли?
Да, до 24 лет включительно при очном обучении ребёнок учитывается.
Вопрос 2: Можем ли мы продать долю в квартире и купить дом?
Да, если доля была в собственности официально и новый дом дороже/больше по площади.
Вопрос 3: Нужно ли ежегодно подтверждать статус многодетной семьи?
Нет, достаточно справки, выданной органами соцзащиты на момент сделки.
—
С 2026 года продажа квартиры для многодетных семей может стать полностью безналоговой при соблюдении простых условий. Главное — вовремя документально подтвердить улучшение жилищных условий и следить за сроками сделок. Это позволит семьям быстрее переехать в более просторное жильё без лишних затрат на налоги и отчётность.