Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.
С 1 января 2021 года в Налоговый кодекс РФ внесены изменения, которые позволяют физическим лицам освобождаться от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости, в т.ч. нежилых помещений. Однако правило «3 года владения — и налога нет» действует далеко не всегда. Ниже — подробный разбор, когда продавец нежилого помещения обязан заплатить НДФЛ, а когда может рассчитывать на освобождение.
Когда можно не платить НДФЛ
Минимальный срок владения
- 3 года — если помещение:
- было получено в наследство или по договору дарения от близкого родственника (п. 17.1 ст. 217 НК РФ);
- было получено при приватизации;
- было единственным объектом недвижимости на дату продажи.
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку на «вторичке» или долевое участие.
Суммарный порог дохода
Если вы продаёте объект, которым владели менее минимального срока, налог не начисляется, если сумма дохода от продажи не превышает 1 млн рублей за календарный год. Однако это правило не распространяется на нежилые помещения, использовавшиеся в предпринимательской деятельности (см. раздел 2).
Продажа по цене, равной или ниже расходов
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, налоговая база может быть уменьшена на документально подтверждённые расходы на приобретение объекта. Если продажная цена ≤ фактическим затратам, НДФЛ не возникает.
Когда обязаны платить НДФЛ
Имущество использовалось в бизнесе
Если нежилое помещение числилось в качестве основного средства ИП или находилось в эксплуатации по договору аренды с целью получения дохода, то:
- Льготный минимальный срок владения не применяется.
- Даже при продаже через 10 лет после покупки придётся уплатить 13 % с разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью по данным налогового учёта.
Продажа по завышенной цене
Если кадастровая стоимость объекта на года выше 70 % от цены продажи, налоговая может доначислить НДФЛ исходя из кадастровой стоимости × 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).
Алгоритм проверки вашей ситуации
- Проверьте дату права собственности, она указывается в ЕГРН.
- Определите, использовалось ли помещение в предпринимательской деятельности:
- Если ИП или юрлицо учитывало объект как основное средство, оформлялись амортизационные отчисления, — освобождение не положено.
- Если помещение просто сдавалось в аренду «на гражданке», но не числилось как ОС, можно попробовать заявить льготу (риски есть).
- Рассчитайте налоговую базу с учётом вычета расходов или 1 млн руб. (что выгоднее).
- Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, даже если налог «0».
Примеры расчёта
Пример 1: владение 8 лет, не использовалось в бизнесе
ИП Куликов купил склад в 2018 г. за 5 млн руб. и продал в 2026 г. за 7 млн руб. Минимальный срок владения (5 лет) истёк → НДФЛ не платится.
Пример 2: владение 4 года, использовалось в бизнесе
ООО «Мастер» владело офисом с 2022 г. как ОС. Остаточная стоимость на г. — 4 млн руб. Продано за 6 млн руб. Налоговая база = 6 млн – 4 млн = 2 млн руб. НДФЛ = 2 млн × 13 % = 260 тыс. руб.
Советы по минимизации налога
- Удержите все первичные документы: договор купли-продажи, платёжки, акты ввода в эксплуатацию, чеки на ремонт, они понадобятся для вычета расходов.
- Если объект сдавался в аренду, но не числился как ОС, проконсультируйтесь с юристом, можно ли ещё заявить льготу.
- Рассмотрите вариант продажи через уступку прав требования по ДДУ, если объект куплен по договору долевого участия — срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности, а не ДДУ.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: можно ли «разбить» продажу на два договора по 900 тыс. руб; и избежать НДФЛ?
Нет. Налоговая российской Федерации суммирует доходы по всем договорам за год и сравнивает с лимитом 1 млн руб.
Вопрос: а если я ИП на патенте, мне всё равно платить при продаже офиса?
Да, при продаже имущества, использовавшегося в бизнесе, патент не освобождает от НДФЛ.
При продаже нежилого помещения всегда проверяйте два ключевых фактора: срок владения и использование в предпринимательской деятельности. Если хотя бы один из них «красный», — готовьтесь к уплате 13 %. При необходимости проконсультируйтесь с налоговым специалистом и заранее подготовьте документы для подачи 3-НДФЛ.
Информация подготовлена на основе действующих норм НК РФ и разъяснений ФНС по состоянию на апрель 2026 г.