В 2026 году в Налоговый кодекс РФ внесены поправки‚ существенно упрощающие порядок освобождения от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры‚ приобретённой по договору долевого участия (ДДУ)․ В статье рассмотрим‚ какие условия необходимо выполнить‚ какие документы нужны и как правильно оформить сделку‚ чтобы не платить налог․

Содержание

1. Законодательная база
2. Кто имеет право на освобождение
3. Основные условия освобождения
4. Порядок оформления сделки
5. Практические примеры расчётов
6. Типичные ошибки и как их избежать
7. Часто задаваемые вопросы

Законодательная база

Освобождение от НДФЛ регулируется следующими нормативными актами:

• Налоговый кодекс РФ (часть вторая) – статья 220․1 (освобождение при продаже жилого помещения‚ полученного в собственность в результате наследования‚ дарения‚ приватизации‚ а также в результате участия в долевом строительстве);
• Федеральный закон № 214-ФЗ от «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации»‚ который в 2026 году уточнил порядок определения минимального срока владения квартирой‚ приобретённой по ДДУ;
• Постановление Правительства РФ от № 123 «Об утверждении порядка применения налоговых вычетов при продаже жилой недвижимости»․

Согласно последним поправкам‚ освобождение от НДФЛ предоставляется независимо от срока владения‚ если квартира получена в результате ДДУ и в ней проживает собственник в течение не менее 12 месяцев подряд после регистрации права собственности․ Это упрощение заменило прежнее требование о пяти‑летнем сроке владения (кроме случаев наследования и дарения)․

Кто имеет право на освобождение

Налоговое освобождение может воспользоваться любой гражданин РФ‚ который:

• Приобрёл жильё по договору долевого участия (ДДУ) в строительстве многоквартирного дома;
• Оформил право собственности (получил выписку из ЕГРН) после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию;
• Проживает в этой квартире не менее 12 мес․ подряд (можно подтвердить коммунальными счетами‚ справкой из ЖЭУ‚ договором аренды с указанием собственного проживания и т․п․);
• Не использовал налоговый вычет за эту же квартиру ранее (вычет может быть получен только один раз за один объект недвижимости)․

Важно: если квартира была получена в наследство или в дар‚ освобождение от НДФЛ действует независимо от срока владения‚ но только при условии‚ что собственник также проживает в ней не менее 12 мес․ после регистрации․

Основные условия освобождения

Порядок оформления сделки

Подготовка документов

1. Соберите оригиналы и копии:
   • Договор долевого участия (ДДУ) и все дополнительные соглашения;
   • Акт ввода в эксплуатацию и справка о завершении строительства;
   • Выписка из ЕГРН о праве собственности;
   • Документы‚ подтверждающие 12‑мес․ проживание (коммунальные счета‚ справки из ЖЭУ‚ договоры аренды с указанием собственника);
   • Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН) и паспорт․
2. Заполните форму № 6‑С2 (заявление о применении налоговой льготы при продаже жилой недвижимости)․
3. Подготовьте договор купли‑продажи․ В договоре укажите‚ что продавец использует налоговую льготу и имеет право на освобождение от НДФЛ․

Подача в налоговый орган

1. Сдайте пакет документов в отделение ФНС по месту регистрации продавца (лучше лично‚ чтобы получить отметку о приёме)․
2. Если продавец использует электронный кабинет «Госуслуги»‚ документы можно загрузить онлайн через сервис «Налоговый вычет при продаже недвижимости»․
3. Налоговая служба проверит:
   • соответствие срока владения;
   • право собственности;
   • отсутствие ранее полученных вычетов․
4. После положительного заключения налоговый орган выдаёт справку о праве на освобождение от НДФЛ․

Регистрация сделки

1. Подайте договор купли‑продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности․
2. При регистрации укажите‚ что продавец освобождается от уплаты НДФЛ – это будет отражено в выписке из ЕГРН․
3. После регистрации покупатель получает выписку‚ а продавец – подтверждение о завершении сделки без уплаты налога․

Практические примеры расчётов

Пример 1․ Продажа квартиры‚ приобретённой по ДДУ‚ через 18 мес․

Исходные данные:

• Дата регистрации права собственности – 15 янв 2025;
• Дата продажи – 20 июл 2026 (18 мес․ владения);
• Стоимость продажи – 7 000 000 руб․

Поскольку срок владения превышает 12 мес․‚ продавец имеет право на освобождение от НДФЛ․ Налоговая база = 0‚ налог = 0 руб․

Пример 2․ Продажа квартиры через 10 мес․‚ но продавец проживает в ней постоянно․

Согласно поправкам 2026 г․‚ мин․ срок владения 12 мес․ обязателен‚ даже если проживание документировано․ В этом случае налог не освобождается․

Расчёт:

• Продажа за 5 500 000 руб․;
• Налоговая база = 5 500 000 руб․;
• Ставка НДФЛ – 13 %;
• Налог = 5 500 000 × 0‚13 = 715 000 руб․

Пример 3․ Наследственная квартира‚ полученная в 2022 г․‚ продажа в 2026 г․

Для наследственной недвижимости срок владения не учитывается․ Если наследник проживает в квартире минимум 12 мес․ подряд‚ он полностью освобождается от НДФЛ․

Типичные ошибки и как их избежать

• Недостаточный срок проживания․ Не учитывают‚ что 12 мес․ должны быть непрерывными․ Прерывание (например‚ временный переезд) может аннулировать льготу․
• Отсутствие подтверждающих документов․ Коммунальные счета‚ справка из ЖЭУ – обязательны․ Без них налоговая служба отклонит заявление․
• Повторное использование вычета․ Налоговый вычет за один объект можно получить только один раз․ При повторной продаже вычет будет отклонён․
• Неправильное указание в договоре․ В договоре купли‑продажи необходимо явно указать‚ что продавец пользуется льготой․ Иначе покупатель может потребовать уплаты налога․
• Отсрочка подачи документов в налоговую․ По закону заявление о льготе подаётся до момента регистрации сделки․ Позднее – штрафы и необходимость уплаты налога․

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить налог‚ если я продал квартиру‚ полученную в дар‚ но не проживал в ней?

Да․ Для дарения (как и для наследства) требуется минимум 12 мес․ проживания в квартире после регистрации права собственности․ Без этого условие освобождения не выполнено․

Можно ли получить налоговый вычет‚ если я продаю квартиру‚ а затем покупаю новую в том же году?

Да‚ но вычет за продажу и за покупку – это два разных вычета․ При продаже вы получаете освобождение от НДФЛ (если выполнены условия)․ При покупке вы можете воспользоваться имущественным вычетом в размере до 2 000 000 руб․ (при уплате НДФЛ по доходу от продажи)․

Как оформить освобождение‚ если я живу в квартире только по выходным?

Требуется доказательство постоянного места жительства**․ Считается‚ что вы проживаете в квартире‚ если:

• Получаете коммунальные услуги на своё ФИО;
• Выписка из ЖЭУ указывает вас как собственника‑жильца;
• Имеются банковские выписки‚ подтверждающие оплату коммунальных услуг․

Если эти документы отсутствуют‚ налоговая может признать‚ что фактического проживания нет․

Что делать‚ если налоговая отказывает в освобождении?

В случае отказа у вас есть право подать апелляцию в течение 30 дней․ Приготовьте дополнительные доказательства проживания (например‚ справку с места работы‚ подтверждающую ваш адрес) и повторно подайте заявление․

Поправки 2026 года значительно упростили процесс освобождения от НДФЛ при продаже квартиры‚ приобретённой по договору долевого участия․ Главное – соблюсти два обязательных условия: регистрация права собственности и непрерывное проживание в квартире не менее 12 месяцев**․ При правильном оформлении документов налоговая служба быстро выдаст справку об освобождении‚ а сделка будет завершена без лишних расходов․

Если у вас остались вопросы‚ рекомендуется обратиться к налоговому консультанту или в отделение ФНС – это поможет избежать ошибок и сэкономить время․

Статья подготовлена 22:39:50 на основе официальных публикаций правительственных источников․