В 2026 году правила дарения квартир, домов и другой недвижимости практически не изменились: если недвижимость получает близкий родственник, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не начисляется. Во всех остальных случаях одаряемый обязан заплатить 13 % (или 15 % при сверхвысокой стоимости) от кадастровой цены объекта. Какие родственники считаются «близкими», как оформить договор дарения без налога и на что обратить внимание в 2026 году — разбираем по пунктам.
Когда возникает налоговая обязанность
НДФЛ при дарении недвижимости появляется только у одаряемого и только в том случае, если даритель не входит в перечень близких родственников.
- Ставка 13 % применяется к кадастровой стоимости, если она ≤ 5 млн ₽.
- Ставка 15 % — к той части кадастровой стоимости, которая превышает 5 млн ₽.
Пример расчёта
Кадастровая стоимость квартиры — 7 млн ₽. Налог составит:
- 13 % × 5 000 000 ₽ = 650 000 ₽;
- 15 % × 2 000 000 ₽ = 300 000 ₽;
Кто относится к «близким родственникам»
Безусловное освобождение от НДФЛ действует по ст. 217 НК РФ для следующих категорий:
- Родители и дети (включая усыновителей и усыновлённых);
- Бабушки и дедушки;
- Внуки;
- Полнородные и неполнородные братья и сёстры;
- Супруги.
Важно: дядя, тётя, племянники, двоюродные братья/сёстры и другие более дальние родственники не освобождаются от налога!
Документы, подтверждающие родство
Чтобы налоговая не потребовала уплаты НДФЛ, к договору дарения приложите:
- Свидетельство о рождении (если даритель — родитель или ребёнок);
- Свидетельство о браке (при дарении супругу/супруге);
- Свидетельство о заключении/расторжении брака родителей (для подтверждения полнородности/неполнородности братьев и сестёр);
- Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней) — в любом случае.
Пошаговая инструкция безопасного дарения
Шаг 1. Подготовка
Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.gov.ru и убедитесь, что объект свободен от обременений.
Шаг 2. Составление договора дарения
В 2026 году договор можно заключить в простой письменной форме, но лучше у нотариуса: нотариальное удостоверение защитит от оспаривания и упростит регистрацию.
Шаг 3. Сбор документов
- Паспорта дарителя и одаряемого;
- Выписка ЕГРН;
- Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ;
- Документы, подтверждающие родство.
Шаг 4. Подача в Росреестр
Регистрация перехода права занимает 5–7 рабочих дней при подаче через МФЦ или онлайн-услугу «Госуслуги».
Шаг 5. Налоговая декларация
Если дарение происходит между близкими родственниками, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно. В противном случае одаряемый обязан подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля.
Частые ошибки и риски
- Ошибка 1: договор дарения между дальними родственниками без учёта налога. Результат — штраф 20 % от суммы налога + пени.
- Ошибка 2: оформление «временного» договора дарения с последующей перепродажей. Сделка может быть признана фиктивной.
- Ошибка 3: отсутствие документов о родстве. Налоговая потребует уплатить НДФЛ, даже если вы действительно близкий родственник.
Дарение доли в недвижимости
Если дарится доля, требуется нотариальное удостоверение и согласие остальных собственников (если доля не выделяется в натуре). Освобождение от НДФЛ применяется по тем же правилам.
Вопросы и ответы
Можно ли подарить квартиру внучке без налога?
Да. Бабушка/дедушка, близкие родственники по НК РФ, НДФЛ не начисляется.
Как быть, если кадастровая стоимость явно занижена?
Если даритель не близкий родственник, налог рассчитается исходя из кадастровой стоимости. Проверьте её корректность заранее.
Нужно ли платить НДФЛ, если квартира получена в дар от сожителя?
Да, сожитель не считается близким родственником. Налог обязателен.
В 2026 году дарение недвижимости между близкими родственниками полностью освобождено от НДФЛ. Главное — правильно оформить договор, собрать документы, подтверждающие родство, и зарегистрировать переход права. Во всех остальных случаях подготовьтесь заплатить от 13 % до 15 % от кадастровой стоимости. Если сомневаетесь, проконсультируйтесь с нотариусом или налоговым юристом — это избавит от лишних расходов и проблем с ФНС.