С 1 января 2026 года в России продолжает действовать и одновременно расширяется налоговая льгота, позволяющая семьям с двумя и более детьми не платить НДФЛ (13 %) при продаже жилья, если вырученные средства направляются на покупку нового объекта для улучшения жилищных условий. Льгота распространяется на все субъекты РФ и подтверждена ФНС, Минфином и федеральным законодательством.

Кто считается многодетной семьёй

• Количество детей — 2 и более;
• Возраст детей на дату сделки:
  • до 18 лет;
  • до 24 лет, если ребёнок обучается очно (вуз, колледж);
• В расчёт включаются все доли несовершеннолетних в праве собственности.

Условия получения льготы

1. Цель сделки — улучшение жилищных условий; Проданное жилье должно быть заменено на более просторное/дорогое.
2. Срок использования средств — деньги от продажи должны быть израсходованы в течение календарного года на приобретение новой недвижимости.
3. Не важен срок владения. Льгота действует даже если квартира была в собственности менее 3 или 5 лет (раньше приходилось ждать).
4. Вид недвижимости:
   • квартира, комната, доля;
   • жилой дом или его часть;
   • земельный участок с жилым строением.
5. Документальное подтверждение: договор купли-продажи старого объекта и нового, платёжные документы, свидетельства о рождении детей.

Как работает механизм на практике

Шаг 1. Продажа жилья

Многодетная семья продаёт квартиру. Доход от продажи обычно облагается НДФЛ 13 %, но заявляется о применении льготы.

Шаг 2. Покупка нового жилья

В течение года семья приобретает новое жильё (по ДДУ в строящемся доме или на вторичном рынке). Документы предоставляются в ИФНС.

Шаг 3. Нулевая декларация

По итогам года подаётся 3-НДФЛ с приложением:

• договоров купли-продажи;
• ЕГРН/выписки из ЕГРН;
• платёжных поручений/квитанций;
• копий свидетельств о рождении детей.

Результат: налог к уплате, 0 ₽.

Актуальные изменения с 1 января 2026 года

Федеральный закон № 425-ФЗ от закрепил льготу в статусе постоянной меры и расширил её:

• на ребёнка, родившегося после продажи, но до 30 апреля следующего года;
• на использование материнского капитала и сертификатов при покупке новой недвижимости.

Что делать, если условия не соблюдены

Если средства не были израсходованы на новое жильё в установленный срок, НДФЛ подлежит уплате в обычном порядке. Однако можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей (п. 2 ст. 220 НК РФ) или документально подтвердить расходы на покупку продаваемого объекта.

Краткий чек-лист

1. Убедитесь, что в семье ≥ 2 детей и возраст соответствует.
2. Подготовьте договоры и платёжные документы.
3. Заключите сделку купли-продажи и покупки в один календарный год.
4. Вовремя подайте 3-НДФЛ в ИФНС.
5. Сохраняйте все бумаги не менее 4 лет для возможных проверок.

Налоговая льгота по НДФЛ при продаже жилья стала важным инструментом поддержки многодетных семей. Она позволяет быстрее улучшать жилищные условия без потери 13 % от стоимости квартиры. В 2026 году механизм работает стабильно, а новые поправки делают его ещё более гибким и выгодным.