С 1 января 2026 года в России вступили в силу новые поправки в Налоговый кодекс РФ, которые существенно изменили порядок уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже жилой недвижимости. Одним из ключевых нововведений стало расширение льгот для многодетных семей. В статье подробно рассмотрим, кто имеет право на льготу, какие документы нужны, как правильно оформить продажу и какие подводные камни следует учитывать.

Кто считается многодетной семьёй?

Согласно законодательству РФ, к многодетным семьям относятся:

• Семьи, в которых три и более детей находятся на иживании;
• Семьи, где количество детей учитывается совместно с усыновленными и удочеренными;
• Семьи, получившие статус «многодетная» в установленном порядке (через МФЦ, портал Госуслуг и др.).

Важно: статус многодетной семьи должен быть действующим на момент заключения договора купли‑продажи недвижимости.

Какие налоговые льготы предусмотрены?

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ (в редакции от 2025 года) многодетные семьи могут воспользоваться следующими преимуществами:

1. Полное освобождение от НДФЛ при продаже квартиры, если она являлась единственным жилым помещением семьи.
2. Если квартира не была единственной, то льгота применяется к части дохода, равной стоимости одного жилого помещения, а оставшаяся часть облагается по ставке 13 %.
3. Срок владения, после которого льгота сохраняется, уменьшён с 5 лет до трёх лет при условии, что квартира приобретена до 2026 года и использовалась как основное жильё.

Условия получения льготы

Для того чтобы воспользоваться освобождением от НДФЛ, необходимо выполнить все перечисленные ниже требования:

• Квартира должна быть единственным жилым помещением семьи на момент её продажи.
• Собственник (или совладельцы) – члены многодетной семьи – должны иметь действующий статус многодетных родителей.
• Продажа должна быть осуществлена в течение трёх лет после даты приобретения квартиры (если квартира была приобретена до 1 января 2026 года – срок может составлять до 5 лет).
• Объём полученного дохода от продажи не должен превышать 2 млн рублей (если превышает, то налог начисляется только на превышающую часть).
• Для получения льготы необходимо подать декларацию по форме 3‑НДФЛ с указанием всех необходимых приложений.

Пошаговая инструкция по оформлению сделки

Ниже представлена последовательность действий, которую следует выполнить, чтобы правильно оформить продажу квартиры и воспользоваться налоговой льготой.

Шаг 1. Подготовка документов

• Паспорт(ы) владельца(ов) квартиры.
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН).
• Свидетельство о многодетности (выдано органами опеки и попечительства или МФЦ).
• Документы, подтверждающие, что квартира является единственным жилым помещением семьи (справка из ЖЭК/Управляющей компании, выписка из реестра недвижимости).
• Договор купли‑продажи, нотариально заверенный.
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию перехода права собственности.

Шаг 2. Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора необходимо подать заявление в Росреестр (через МФЦ, портал Госуслуг или лично). В заявлении укажите, что продавец – многодетная семья, и приложите подтверждающие документы.

Шаг 3. Подача налоговой декларации

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. В декларацию включите:

• Сумму выручки от продажи.
• Размер расходов, связанных с покупкой (если они учитываются).
• Приложения: копию договора, справку о многодетности, выписку из ЕГРН, подтверждение, что квартира была единственным жильём.

Если все документы в порядке, налоговый орган вынесет решение о полном освобождении от уплаты НДФЛ и не потребует уплату налога.

Шаг 4. Получение справки о подтверждении льготы

После рассмотрения декларации налоговая инспекция выдаст справку (или электронный документ), подтверждающий, что налоговая обязанность по сделке отсутствует. Сохраните её – она может потребоваться при дальнейшем взаимодействии с банками (например, при оформлении ипотечного кредита).

Практические примеры

Пример 1. Полное освобождение от налога

Семья Ивановых (муж, жена, 3 ребёнка) приобрела в 2022 году квартиру площадью 70 м² за 3 млн рублей и использовала её как единственное жильё. В 2025 году они продали её за 3,5 млн рублей.

Условия:

• Квартира – единственное жилое помещение.
• Семья имеет статус многодетной.
• Срок владения – 3 года (соответствует новому требованию).

Результат: Налоговая инспекция признала право на полное освобождение, налог к уплате – 0 руб.

Пример 2. Частичное освобождение

Семья Петровых (муж, жена, 2 ребёнка) приобрела в 2018 году две квартиры: первая – 50 м² (основное жильё), вторая – 30 м² (инвестиционная). В 2026 году они продали инвестиционную квартиру за 2,2 млн рублей.

Условия:

• Продана не единственная квартира.
• Семья не имеет статуса многодетных (только двое детей).

Результат: Налог рассчитывается от полной суммы сделки – 13 % от 2,2 млн рублей = 286 000 рублей.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Возможные риски и как их избежать

• Недостаток документов. Самая частая причина отказа – отсутствие подтверждения единственности жилья. Соберите все справки заранее.
• Срок владения. Если превышен установленный срок (3 года), льгота может быть частично или полностью отменена.
• Изменение статуса семьи. Если после получения статуса многодетной семьи количество детей уменьшилось (например, ребёнок достиг совершеннолетия и переехал), необходимо убедиться, что статус всё ещё действителен.
• Ошибки в декларации. Заполнение формы 3‑НДФЛ без указания всех приложений часто приводит к доначислению штрафов.

Полезные ссылки и ресурсы

• Официальный сайт Федеральной налоговой службы – формы деклараций, инструкции, онлайн‑проверка статуса.
• Госуслуги – получение справки о многодетности в электронном виде.
• Росреестр – подача заявлений о регистрации прав собственности.
• КонсультантПлюс – полные тексты статей НК РФ и комментарии к ним.

Новые поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу с 2026 года, предоставляют значительные налоговые преимущества многодетным семьям при продаже квартиры. При правильной подготовке документов, соблюдении сроков владения и подтверждении статуса семьи можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ, что позволяет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

Помните: главное – заранее собрать все необходимые справки, своевременно подать декларацию и убедиться, что квартира действительно является единственным жилым помещением семьи.

Статья подготовлена в соответствии с актуальной информацией на 20 апреля 2026 года.