Продажа недвижимости — это не только прибыль, но и обязанность по уплате НДФЛ (13 % или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.).
Тем не менее, российское законодательство предусматривает несколько полных освобождений от налога и вариантов сокращения налогооблагаемой базы.
Ниже — подробный алгоритм, льготы, сроки и примеры расчётов на 2024–2026 годы.

Оглавление

1. Когда вообще нет налога: минимальный срок владения
2. Особое освобождение для многодетных семей
3. Как уменьшить налог, если льготы не применимы
4. Шаг-за-шагом: расчёт НДФЛ и подача декларации
5. Что изменится в 2026 году
6. Кейсы на примерах

Когда вообще нет налога: минимальный срок владения

С закон прямо уточняет: объект должен находиться в собственности налогоплательщика непрерывно минимальный срок.
Период зависит от способа получения жилья:

• 3 года – если:
  • квартира была единственным жильём;
  • получена по наследству, договору дарения от близкого родственника, или при приватизации;
  • до 2020 года применялся «3-летний» режим для единственного жилья.
• 5 лет – во всех остальных случаях (куплена на вторичном рынке, ДДУ, получена по договору мены и т. д.).

Если срок владения равен или больше указанных значений, НДФЛ не платится и декларация не подаётся.
С 2019 г. льгота действует как для резидентов РФ, так и для нерезидентов, проводящих в России менее 183 дней в году.

Особое освобождение для многодетных семей

Многодетные семьи освобождаются от НДФЛ независимо от срока владения, но одновременно должны соблюсти 5 условий:

1. В семье воспитываются двое и более детей до 18 лет (или до 24 при очном обучении).
2. Новое жильё приобретается не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (продали в июле 2024 г. → купили до 30 апреля 2025 г.).
3. Общая площадь нового жилья больше или равна площади проданного.
4. Кадастровая стоимость нового жилья ≥ кадастровой стоимости проданного.
5. На момент продажи у продавца отсутствуют доли в других объектах недвижимости > 50 %.

Льгота распространяется на супругов, родителей и усыновителей. При несоблюдении хотя бы одного условия льгота не применяется.

Как уменьшить налог, если льготы не применимы

Если освобождение «не заходит», можно воспользоваться одним из двух способов:

3.1 Имущественный вычет

• Фиксированный вычет 1 000 000 руб. на всю квартиру (при долях – пропорционально).
• Налог = 13 % × (Цена продажи – 1 000 000 руб.).

3.2 Сумма документально подтверждённых расходов

• Уменьшаем доход на затраты при покупке (ДДУ, вторичка, материнский капитал + собственные деньги).
• Можно учитывать также проценты по ипотеке, но только в пределах фактически уплаченных.
• Налог = 13 % × (Цена продажи – Документальные расходы).

Важно: если продажная цена < 70 % кадастровой стоимости, налоговая сама «выравнивает» доход до 70 % кадастровой стоимости.

Шаг-за-шагом: расчёт НДФЛ и подача декларации

Шаг 1. Определите срок владения

Датой начала владения считаеться:

• дата госрегистрации права собственности (ЕГРН) — при покупке;
• дата открытия наследства — при наследовании;
• дата полной оплаты долевого участия (акта приёмки) — при ДДУ.

Шаг 2. Рассчитайте налоговую базу

Возьмите максимум из:

• фактической цены продажи;
• 70 % кадастровой стоимости.

Затем вычтите 1 000 000 руб. или документальные расходы.

Шаг 3. Уплатите НДФЛ и подайте 3-НДФЛ

• Декларация — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (продажа в 2024 г. → сдать до ).
• Налог, до 15 июля того же года (уплатить до ).
• Форма 3-НДФЛ предоставляется в электронном виде через личный кабинет ФНС или Госуслуги.

Что изменится в 2026 году

• Уточняющая поправка: непрерывность владения должна быть подтверждена записью в ЕГРН на протяжении всего минимального срока.
  Это техническое уточнение, не меняющее сути льготы.
• Льгота для многодетных семей расширена, теперь она распространяется и на комнаты, доли, части жилого дома.
• Сохраняется 13 % ставка НДФЛ на доходы до 5 млн руб. и 15 % на превышение.

Кейсы на примерах

Кейс 1. Единственное жильё, владение 4 года

Иван купил квартиру в январе 2020 г. и продал в марте 2024 г.
С 2020 г. для единственного жилья действует 3-летний срок.

Кейс 2. Многодетная семья, купила новую квартиру вовремя

Семья из 3 детей продала квартиру в июле 2024 г. и купила большую — 28 апреля 2025 г.
Все 5 условий соблюдены.

Кейс 3. Нет льгот, купили за 6 млн, продали за 8 млн

Период владения 2 года, льготы не применяются.

Налоговая база = 8 млн – 6 млн = 2 млн руб.

НДФЛ = 13 % × 2 млн = 260 000 руб.

Декларацию подаём до 30 апреля 2025 г., платим до 15 июля 2025 г.

Кейс 4. Продали по заниженной цене

Кадастровая стоимость 10 млн руб. Продали за 5 млн.

70 % кадастровой = 7 млн.

База = 7 млн – 1 млн (вычет) = 6 млн.

НДФЛ = 13 % × 6 млн = 780 000 руб.

• ✓ Проверьте срок владения (3 или 5 лет).
• ✓ Проверьте льготу многодетных (5 условий).
• ✓ Если льгот нет, выберите способ уменьшения базы (1 млн руб. или расходы).
• ✓ Подайте 3-НДФЛ и уплатите налог в срок, чтобы избежать штрафов.

Сохраните эту статью — она поможет быстро ориентироваться в 2024–2026 годах, когда появятся новые сделки с недвижимостью.