С 1 марта 2026 года в России начинает действовать новая глава «Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков» Земельного кодекса РФ. Обновлённый порядок привносит понятие особого режима использования — специального набора правил, которые могут ограничивать или расширять права собственников и арендаторов. Ниже — подробное руководство по новому закону, плюс пошаговая схема изменения ВРИ в 2026 году.
Что такое особый режим использования?
Особый режим использования земельного участка — это совокупность условий, ограничений и дополнительных требований, устанавливаемых органами местного самоуправления или федеральными структурами в отношении конкретного участка. Он:
- может запрещать отдельные виды деятельности;
- может обязывать соблюдать специальные нормативы (например, по инженерной защите, ландшафтному дизайну, санитарным зонам);
- действует параллельно с видом разрешённого использования, но имеет приоритет при конфликте норм.
Как отличить ВРИ от особого режима?
| Параметр | Вид разрешённого использования (ВРИ) | Особый режим |
|---|---|---|
| Кто устанавливает | Департамент градостроительства муниципалитета | Муниципалитет, Минприроды, Роспотребнадзор, прокуратура в рамках охраны ООПТ или санитарных зон |
| Устанавливается в | Градостроительный план участка (ГПЗУ) | Акт органа местного самоуправления или специальный правовой акт федерального органа |
| Примеры | «Жилое строительство», «Огородничество», «Сельхозпроизводство» | «Ограничение строительства выше 2 этажей», «Запрет химических удобрений», «Обязательный демонтаж временных построек» |
Какие изменения вступают с 1 марта 2026 года
- Глава 6.2 Земельного кодекса РФ «Виды разрешённого использования» вводит единый реестр ВРИ и особых режимов на федеральном портале rosreestr.gov.ru.
- Вводится «проактивная» схема: если орган местного самоуправления не установил особый режим в течение 90 дней с даты формирования ГПЗУ, считается, что он отсутствует.
- Для изменения ВРИ или отмены особого режима нужно:
- подать заявление в МФЦ (форма 037-ВРИ/ОР);
- оплатить госпошлину 2 500 руб. (для физлиц — 350 руб.);
- приложить экспертное заключение об отсутствии нарушений санитарных и экологических норм.
- Обязательное публичное обсуждение проекта изменения на электронной площадке «Госуслуги.ЖКХ» в течение 15 календарных дней.
Пошаговая инструкция: как изменить ВРИ или отменить особый режим в 2026 году
Шаг 1. Получите выписку ЕГРН
Через сайт Росреестра или МФЦ запросите актуальную выписку — в ней указаны текущее ВРИ и действующие особые режимы.
Шаг 2. Подготовьте пакет документов
- заявление по форме 037-ВРИ/ОР;
- кадастровый паспорт (электронный PDF, подписанный ЭЦП);
- декларация о санитарно-эпидемиологической безопасности (форма СЭЗ-3, с 2026 года только в электронном виде);
- экологическое заключение (если участок находится в границах ООПТ).
Шаг 3. Оплатите госпошлину и подайте заявление
Квитанция формируется автоматически в личном кабинете на Госуслугах. Скан чека прикладывается к заявлению.
Шаг 4. Пройдите публичное обсуждение
На электронной площадке «Госуслуги.ЖКХ» создаётся карточка проекта. Граждане могут оставлять замечания. По итогам 15-дневного обсуждения комиссия муниципалитета выносит решение.
Шаг 5. Получите новый ГПЗУ
Срок — до 30 рабочих дней. Если решение положительное, Росреестр вносит изменения в ЕГРН, а муниципалитет выдаёт новый градостроительный план участка с актуализированным ВРИ и уведомлением об особом режиме.
Частые вопросы (FAQ)
Можно ли на арендованном участке изменить ВРИ?
Да, но только при согласии арендодателя и при условии, что договор аренды не содержит прямого запрета на изменение назначения земли.
Что произойдёт, если нарушить особый режим?
Административный штраф: до 50 000 руб. для физлиц, до 500 000 руб. для юрлиц. При повторном нарушении возможно изъятие участка через суд.
Как узнать, установлен ли особый режим?
Зайдите в сервис «Публичная кадастровая карта» → слой «Ограничения и обременения». Зелёная штриховка означает особый режим.
Ключевые изменения в сравнении с 2025 годом
- Меньше бумаг: все заявления и документы, только в электронном виде;
- Быстрее: срок рассмотрения сокращён с 45 до 30 рабочих дней.
- Прозрачнее: статус заявления можно отслеживать онлайн в личном кабинете на Госуслугах.