04 апреля 2026 г., В последние годы в России активно развивается практика формирования искусственных земельных участков на водных объектах. Это стало возможно после принятия соответствующего федерального закона и подписания ряда подзаконных актов. В статье разберёмся, каким образом регулируется правовой режим таких участков, какие ограничения и возможности возникают у собственников и инвесторов, а также какие изменения уже вступили в силу или готовятся к реализации.

Что такое «искусственный земельный участок»?

Искусственный земельный участок — это участок, сформированный в результате осушения дна водного объекта, намыва или иного технологического приёма, в результате чего образуется новая территория, не существовавшая ранее как единое целое. Такие участки могут создаваться:

• для строительства портовой, судостроительной и судоремонтной инфраструктуры;
• для размещения логистических, промышленных или энергетических объектов;
• для реализации инвестиционных проектов в акваториях рек, озёр и морских побережий.

Ключевые законодательные акты

Закон от 6 июля 2025 г.

Государственная Дума РФ в третьем чтении приняла федеральный закон, который:

1. Ввёл понятие «искусственный земельный участок» в Земельный кодекс РФ.
2. Закрепил порядок их формирования, государственной регистрации и перехода права собственности.
3. Установил особенности кадастрового учёта и межевания таких участков.

Постановление Правительства РФ № 826 от 31 мая 2025 г.

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, в котором:

• определены критерии неиспользования земельных участков, включая искусственные;
• уточнён порядок изъятия таких участков у собственника при длительном неиспользовании (от 3 до 5 лет в зависимости от категории земель);
• введены ежегодные отчёты в Росреестр о фактическом использовании участка.

Правовой режим: что важно знать собственнику

Государственная регистрация

Искусственный участок подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Без внесения сведений в ЕГРН:

• невозможно зарегистрировать право собственности;
• запрещено совершать любые сделки (продажа, аренда, залог);
• не выдаются разрешения на строительство.

Категория земель и разрешённое использование

Искусственные участки могут относиться к категориям:

1. земли промышленности, энергетики, транспорта;
2. земли населённых пунктов (если участок примыкает к береговой полосе города);
3. земли особо охраняемых территорий (при наличии природоохранных ограничений).

Перевод из одной категории в другую возможен только по решению органов местного самоуправления и согласованию с Росприроднадзором.

Экологические требования

Обязательное условие — проведение государственной экологической экспертизы:

• оценка воздействия на водные биоресурсы;
• расчёт водоохранных мероприятий;
• мониторинг качества воды в течение всего срока эксплуатации.

Налоги и арендные платежи

Земельный налог

Ставка налога устанавливается муниципалитетами, но не может превышать:

1. 0,3 % для участков, используемых под порты и инфраструктурные объекты;
2. 1,5 % для прочих промышленных участков.

Аренда водного объекта

Даже после формирования участка дно акватории остаётся в федеральной собственности. Поэтому собственник искусственного участка заключает договор аренды водного объекта и вносит:

• ежегодную арендную плату, исчисляемую по специальной формуле (площадь × базовая ставка × коэффициент инфляции);
• взнос за негативное воздействие на водный объект (если осуществляется сброс сточных вод).

Риски и практические советы

Изъятие за неиспользование

В соответствии с Постановлением № 826 участок может быть изъят в судебном порядке, если:

• в течение 3 лет не начато строительство или эксплуатация;
• отсутствует отчётность в Росреестр более 2 лет подряд.

Рекомендации инвесторам

1. Проверьте кадастровый план — участок должен быть внесён в ЕГРН с указанием «искусственное происхождение».
2. Согласуйте проект с Росприроднадзором заранее, чтобы избежать отказа в разрешении на строительство.
3. Контролируйте сроки — приступайте к строительству не позднее 18 месяцев после получения права собственности.
4. Ведите отчётность — ежегодно подавайте в Росреестр сведения о фактическом использовании участка.

Перспективы до 2030 года

Правительство РФ планирует:

• увеличить площадь искусственных участков в акваториях Балтийского, Чёрного и Азовского морей до 5 000 га;
• ввести электронные аукционы на формирование участков через Единую электронную торговую площадку;
• создать единый реестр инвестиционных проектов на водных объектах с открытым доступом для бизнеса.

Искусственные земельные участки открывают новые возможности для развития инфраструктурных и промышленных проектов, но требуют строгого соблюдения экологических и правовых требований. Важно учитывать не только налоговую и арендную нагрузку, но и риски изъятия при неиспользовании. При грамотном подходе такие участки становятся мощным инструментом привлечения инвестиций и развития регионов, особенно в прибрежных зонах.

Внимание! Перед покупкой или формированием искусственного участка обязательно проконсультируйтесь с юристами по недвижимости и водному праву, а также проведите комплексную экологическую экспертизу.