С 01 января 2026 года в Российской Федерации полностью применяются положения Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Закон пришёл на смену устаревшему 122-ФЗ от  г. и регламентирует, какие именно характеристики объекта недвижимости подлежат обязательному кадастровому учёту и внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Ниже — разбор ключевых параметров, которые должен знать каждый собственник, арендатор или потенциальный покупатель.

Кадастровый номер

Определение: уникальный цифровой код, который присваивается объекту недвижимости один раз и навсегда.
Формат: XX:XX:XXXXXX:XXX (пример — 77:01:0004010:123), где:

• первые две цифры — код субъекта РФ;
• следующие две — номер района;
• далее — номер кадастрового квартала;
• последние три — номер самого объекта.

Если объект дробится или объединяется, старый номер аннулируется и присваивается новый, при этом в ЕГРН сохраняется историческая справка о предыдущих номерах.

Адрес (местоположение)

С 2026 года адрес привязывается к ФИАС — Федеральному информационному адресному классификатору. В кадастровой выписке обязательно отражаются:

1. регион, район, город/посёлок;
2. улица, номер дома, корпус, строение, офис/квартира;
3. координаты центра (WGS-84).

Изменить адрес можно только через межведомственный запрос в ФИАС и обновление кадастрового паспорта — это исключает «человеческий фактор» и печатные опечатки.

Площадь

Площадь считается одной из ключевых характеристик, влияющих на кадастровую стоимость и налог. Согласно 218-ФЗ:

• для земельных участков указывается площадь в квадратных метрах с точностью до 1 м²;
• для зданий и помещений допускается округление до 0,1 м², но при существенном расхождении (>5 %) требуется внесение изменений в ЕГРН.

Если площадь изменилась из-за перепланировки или уточнения границ, необходимо:

1. заказать новую кадастровую съёмку;
2. сформировать межевой/технический план;
3. подать заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость определяется государством на основе массовой оценки, проводимой не реже 1 раза в 5 лет. Она:

• используется для расчёта налога на имущество, земельного налога и аренды;
• может быть оспорена в суде или через комиссию при Росреестре в течение 6 месяцев с даты публикации.

В 2026 году вступили в силу поправки, позволяющие автоматически пересчитывать кадастровую стоимость при снижении рыночной цены более чем на 30 % в течение квартала.

Целевое назначение и вид разрешённого использования (ВРИ)

Каждый объект недвижимости в ЕГРН содержит сведения о категории земель и ВРИ. Например:

Изменить ВРИ можно только при наличии решения муниципалитета и утверждённого проекта планировки территории.

Этажность и высота

Для зданий и сооружений в обязательном порядке указываются:

• количество этажей (включая подвал и технический);
• высота от уровня земли до верха ограждающих конструкций;
• материал несущих стен и фундамента.

Эти данные влияют на классификацию по техническим регламентам и страховую оценку.

Координаты границ

С 2017 года границы любого земельного участка обязаны вноситься в ЕГРН в виде точных координат (±10 см). Процедура:

1. заказ геодезической съёмки у кадастрового инженера;
2. согласование соседей (если границы изменены);
3. подача межевого плана в Росреестр.

По 218-ФЗ, если в течение 5 лет с момента первичной регистрации не уточнены границы, участок автоматически признаётся образцом «без точных координат», что делает невозможной любую сделку (аренда, купля-продажа, ипотека).

Технические характеристики помещений

Для квартир, офисов и нежилых помещений

• площадь по каждому помещению;
• высота потолков;
• тип отделки (черновая, чистовая);
• инженерные системы (электричество, водоснабжение, вентиляция).

С 2026 года в ЕГРН также фиксируется энергетический класс здания (А++, А+, …, G) на основии энергоаудита.

Обременения и запреты

Любые ограничения (ипотека, арест, сервитут) указываются в разделе «Права и ограничения». Гражданин может проверить их:

• онлайн через сервис rosreestr.gov.ru;
• в офисе МФЦ с паспортом и кадастровым номером.

В 2026 году введён автоматический алгоритм снятия обременений при полном погашении ипотеки — данные приходят из банков в ЕГРН в течение 3 рабочих дней.

Как получить выписку ЕГРН с основными характеристиками

1. Зайдите на официальный сайт Росреестра или Госуслуги.
2. Введите кадастровый номер или адрес объекта.
3. Оплатите госпошлину: 300–750 руб. в зависимости от формата (электронная/бумажная).
4. Скачайте выписку в PDF (срок изготовления — от 1 часа до 3 дней).

218-ФЗ чётко регламентирует, какие именно сведения признаются основными характеристиками объекта недвижимости. Их точность напрямую влияет на юридическую чистоту сделки, налоги и возможность заложить имущество в банке. Своевременно проверяйте актуальность данных в ЕГРН и при необходимости обращайтесь к профессиональным кадастровым инженерам.