Безвозмездное пользование жилым помещением (квартирой) – это один из способов предоставления жилья тем‚ кто нуждается в социальной поддержке‚ а также способ передачи недвижимости между родственниками без налогооблагаемой сделки. В статье подробно рассматриваются:

• какие правовые нормы регулируют такой вид пользования;
• кто может стать ссудодателем и ссудополучателем;
• какой порядок оформления и регистрации договора;
• основные права и обязанности сторон;
• налоговые последствия и типовые формулировки договора.

Правовое регулирование

Основным нормативным актом‚ регулирующим безвозмездное пользование (ссуду) жилым помещением‚ является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ)‚ статья 689:

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю)‚ а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии‚ в каком она её получила‚ с учётом нормального износа или в состоянии‚ обусловленном договором.

Дополнительно применяются:

• Федеральный закон № 442‑ ФЗ «О жилищных отношениях»;
• Закон РФ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации»;
• Нормативные акты муниципальных образований (например‚ постановления Мэра Москвы о предоставлении безвозмездного пользования жильём пожилым гражданам и инвалидам);
• Налоговый кодекс РФ (пункт 22 ст. 251 НК РФ) – порядок налогообложения доходов‚ получаемых в виде безвозмездного пользования.

Кто может быть стороной договора?

Ссудодатель

Ссудодателем может выступать:

1. Физическое лицо — собственник квартиры (гражданин РФ‚ иностранный гражданин‚ лицо без гражданства);
2. Юридическое лицо, например‚ муниципальное жилищное казенное учреждение‚ государственное или муниципальное предприятие‚ имеющее в собственности жилое помещение.

Ссудополучатель

Ссудополучателем может стать:

• Физическое лицо — гражданин РФ (в т.ч. пенсионер‚ инвалид‚ многодетная семья);
• Юридическое лицо, в редких случаях‚ если передача осуществляется в рамках государственных или муниципальных программ (например‚ передача помещения в пользование образовательному учреждению).

Важно: в большинстве практических случаев договор заключаеться между физическими лицами‚ поскольку цель безвозмездного пользования – социальная поддержка конкретных людей.

Основания для предоставления безвозмездного пользования

Основания делятся на две группы:

Социальные основания

• Возраст ≥ 60 лет (пенсионеры) или ≥ 55 лет (инвалиды первой группы);
• Инвалидность (группы 1‑3) с официальным документом;
• Многодетность (третий и более детей);
• Лица‚ находящиеся в сложных жизненных обстоятельствах (временная потеря жилья‚ стихийные бедствия и т.п.).

Договорные основания

• Договор между родственниками (родители‑дети‚ супруги‚ братья‑сестры);
• Договор между знакомыми (друзья‚ соседи) при условии‚ что цель – проживание‚ а не коммерческая аренда;
• Договор в рамках муниципальных программ (например‚ «Жилье для пожилых граждан» в Москве‚ предоставляемое на срок 5 лет с возможностью продления).

Порядок заключения и регистрации договора

Сбор документов

Составление договора

Договор может быть оформлен в свободной форме‚ но рекомендуется включить обязательные реквизиты (см. раздел Типовой образец договора).

Регистрация договора

1. Подготовьте два оригинала договора (по одному для каждой стороны) и один экземпляр для органов регистрации.
2. Подайте заявление в Многофункциональный центр (МФЦ) или в отдел регистрации прав на недвижимое имущество (Росреестр). При подаче необходимо приложить:
   • Копию договора;
   • Документы‚ подтверждающие право собственности ссудодателя;
   • Квитанцию об уплате государственной пошлины (в большинстве случаев пошлина за регистрацию договора ссуды не взимается‚ но проверяйте актуальные тарифы).
3. После регистрации в Росреестре появляется запись о праве безвозмездного пользования в выписке из ЕГРН.

Права и обязанности сторон

Обязанности ссудодателя

• Передать помещение в пригодном для проживания состоянии;
• Обеспечить возможность регистрации ссудополучателя по месту жительства (если это предусмотрено договором);
• Не препятствовать законному использованию помещения ссудополучателем.

Обязанности ссудополучателя

• Содержать помещение в надлежащем состоянии‚ своевременно производить текущий ремонт;
• Оплачивать коммунальные услуги (электричество‚ вода‚ газ‚ отопление) и расходы на содержание общего имущества;
• Не передавать помещение в субаренду или в безвозмездное пользование третьим лицам без согласия ссудодателя;
• Вернуть помещение в том же состоянии‚ в каком оно было получено‚ с учётом нормального износа.

Права ссудодателя

• Контролировать соблюдение условий договора (право проверки состояния помещения при предварительном согласовании);
• Прекратить договор в случае нарушения обязательств ссудополучателем (неуплата коммунальных услуг‚ изменение целевого назначения помещения‚ повреждение имущества).

Права ссудополучателя

• Бесплатно пользоваться помещением в течение срока действия договора;
• Регистрация по месту жительства в получаемом помещении (если договором предусмотрено);
• Получать от ссудодателя информацию о предстоящих ремонтных работах‚ связанных с общим имуществом дома.

Срок действия и прекращение договора

• Срок – обычно указывается в договоре (например‚ 5 лет). По истечении срока договор может быть продлён по соглашению сторон.
• Договор может быть прекращён досрочно:
  • по взаимному согласию сторон;
  • в случае смерти одной из сторон (наследники могут продолжить пользование только с согласия ссудодателя);
  • по инициативе ссудодателя в случае существенного нарушения условий ссудополучателем;
  • по решению суда (например‚ при незаконном субарендном использовании).

Налоговые последствия

Согласно Налоговому кодексу РФ (п. 22 ст. 251)‚ получение имущества в безвозмездное пользование считается доходом‚ который подлежит налогообложению‚ если:

• получатель – юридическое лицо (в этом случае доход оценивается по рыночной стоимости аренды);
• получатель – физическое лицо‚ но договор оформлен с целью получения выгоды (например‚ скрытая аренда). В обычных социальных программах налог не взимается.

Для большинства физических лиц‚ получающих жилое помещение в безвозмездное пользование в рамках социальной программы‚ налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не начисляется.

Типовой образец договора безвозмездного пользования квартирой

Ниже представлена структура типового договора. Текст можно использовать как основу‚ адаптируя под конкретные условия.

<!-- Договор безвозмездного пользования жилым помещением (квартирой) -->
<h1>Договор безвозмездного пользования жилым помещением</h1>

<h2>1. Стороны договора</h2>
<p><b>Ссудодатель:</b> Иванов Иван Иванович‚ паспорт 45 12 345678‚ проживает по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 10‚ кв. 5.</p>
<p><b>Ссудополучатель:</b> Петрова Мария Сергеевна‚ паспорт 45 23 987654‚ проживает по адресу: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 20‚ кв. 12.</p>

<h2>2. Предмет договора</h2>
<p>Ссудодатель передаёт в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю жилое помещение‚ расположенное по адресу: г. Москва‚ ул. Пушкина‚ д. 20‚ кв. 12 (далее – «Квартира»)‚ общей площадью 58‚5 м²‚ принадлежащее Ссудодателю на праве собственности (выписка из ЕГРН № 77‑И‑12345678).</p>

<h2>3. Срок пользования</h2>
<p>Срок безвозмездного пользования – 5 (пять) лет с момента подписания настоящего договора‚ т.е. с «01» января 2026 г. по «31» декабря 2030 г. Срок может быть продлён по соглашению сторон‚ оформленному дополнительно к настоящему договору.</p>

<h2>4. Права и обязанности сторон</h2>
<h3>4.1. Обязанности Ссудодателя</h3>
<ul>
 <li>Передать Квартиру в состоянии‚ пригодном для постоянного проживания.</li>
 <li>Обеспечить возможность регистрации Ссудополучателя по месту жительства в Квартире.</li>
 <li>Не препятствовать законному использованию Квартиры Ссудополучателем.</li>
</ul>

<h3>4.2. Обязанности Ссудополучателя</h3>
<ul>
 <li>Содержать Квартиру в надлежащем состоянии‚ своевременно выполнять текущий ремонт.</li>
 <li>Оплачивать коммунальные услуги (электроснабжение‚ водоснабжение‚ газ‚ отопление) и расходы на содержание общего имущества дома.</li>
 <li>Не передавать Квартиру в субаренду‚ не использовать её в коммерческих целях без письменного согласия Ссудодателя.</li>
 <li>Вернуть Квартиру в состоянии‚ соответствующем её состоянию на момент получения‚ с учётом нормального износа.</li>
</ul>

<h2>5. Порядок возврата помещения</h2>
<p>По истечении срока или досрочно в случае расторжения договора Ссудополучатель обязуется вернуть Квартиру Ссудодателю в течение 30 (тридцати) календарных дней‚ предоставив акт приёма‑передачи.</p>

<h2>6. Ответственность сторон</h2>
<p>За нарушение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и условиями настоящего договора.</p>

<h2>7. Прочие условия</h2>
<ul>
 <li>Все споры‚ возникающие из настоящего договора‚ решаются путём переговоров‚ а при недостижении согласия – в суде по месту нахождения Квартиры.</li>
 <li>Настоящий договор составлен в двух экземплярах‚ по одному для каждой стороны‚ оба имеют одинаковую юридическую силу.</li>
</ul>

<h2>8. Подписи сторон</h2>
<p>Ссудодатель: _____________________ /И.И. Иванов/ <br>
Ссудополучатель: _____________________ /М.С; Петрова/ <br>
Дата подписания: «01» января 2026 г.</p>

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Можно ли оформить безвозмездное пользование без регистрации в Росреестре?
   Формально договор считается действительным без регистрации‚ однако отсутствие записи в ЕГРН может привести к спорам о праве собственности и усложнить процесс подтверждения факта передачи имущества. Регистрация рекомендуется.
2. Обязан ли ссудодатель платить налог на имущество за передаваемую квартиру?
   Налог на имущество остаётся обязанностью владельца (ссудодателя) до момента официального перехода прав (если такие предусмотрены договором). В случае безвозмездного пользования налог обычно не меняет своего плательщика.
3. Можно ли передать квартиру в безвозмездное пользование родственникам‚ если она находится в совместной собственности?
   Да‚ но требуется согласие второго собственника (супруга)‚ иначе договор может быть признан недействительным.
4. Как продлить срок пользования?
   Стороны заключают дополнение к договору‚ в котором указывают новый срок и подписывают его в том же порядке‚ что и основной договор. После этого дополнение также регистрируется в Росреестре.
5. Что делать‚ если ссудополучатель не платит коммунальные услуги?
   Ссудодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора и возврата квартиры. При невозможности мирного урегулирования дело может быть передано в суд.

Основание безвозмездного пользования квартирой – это законный и часто социально значимый инструмент‚ позволяющий обеспечить жильём пожилых людей‚ инвалидов и другие уязвимые категории населения. Ключевыми моментами являются:

• Точное соблюдение требований ГК РФ и специализированных нормативных актов;
• Корректное оформление и обязательная регистрация договора в Росреестре;
• Чёткое распределение прав и обязанностей сторон‚ включая порядок оплаты коммунальных услуг;
• Учёт налоговых аспектов‚ особенно при передаче помещения юридическому лицу.

Соблюдая перечисленные правила и используя типовой образец договора‚ вы сможете оформить безвозмездное пользование квартиры без юридических рисков и обеспечить правовую защиту обеих сторон.

Дата актуализации: 18 апреля 2026 г. | Информация взята из открытых правовых источников (КонсультантПлюс‚ ГК РФ‚ нормативные акты муниципальных образований) и типовых образцов договоров‚ размещённых в открытом доступе.