Дата публикации:

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость (КС) – это результат официальной оценки земельного участка, здания или помещения,
полученный на определённую дату органами кадастра (Росреестр). Она используется как базовый показатель
для расчёта ряда налогов и сборов, а также при сделках с недвижимостью.

Законодательная база

• Федеральный закон № 129‑ФЗ «Об оценке недвижимости» (от );
• Налоговый кодекс РФ (ст. 376‑384) – порядок расчёта налога на имущество и земельного налога;
• Закон Оренбургской области № 12‑ОЗ «О порядке ведения кадастра недвижимости в Оренбургской области»;
• Приказы Минэкономразвития РФ от № 531‑Э «Об обновлении методики расчёта кадастровой стоимости».

Как формируется кадастровая стоимость в Оренбургской области?

Методика расчёта КС в регионе соответствует федеральным требованиям, но учитывает локальные особенности:

1. Сбор исходных данных – сведения о месте расположения, площади, типе земельного участка, категории зданий, их
   физическом состоянии, техническом оснащении.
2. Определение рыночных коэффициентов – на основе анализа сделок на рынке недвижимости Оренбургской области
   (город Оренбург, Бугульма, Новотроицк и др.).
3. Применение коэффициентов корректировки – учитываются:
   • удалённость от транспортных артерий;
   • наличие инженерных сетей;
   • особенности ландшафта (песчано‑каменные отложения, подвижные грунты);
   • исторический статус (объекты культурного наследия).
4. Расчёт итоговой стоимости – формула: КС = Базисная стоимость × Рыночный коэффициент × Коэффициент корректировки.
5. Утверждение и публикация – результаты вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и
   публикуются в открытом доступе через портал Росреестра.

Что изменилось в 2025‑2026 годах?

С начала 2026 года в Оренбургской области проведён массовый пересчёт кадастровой стоимости более 1,2 млн объектов.
Основные причины:

• Обновление базовых цен на землю (в среднем рост на 12 %);
• Внедрение новых коэффициентов «экологической нагрузки» для территорий, прилегающих к Тюльгинскому озеру;
• Пересмотр коэффициентов износа зданий, учитывающих новые стандарты энергоэффективности.

В результате средняя кадастровая стоимость жилых квартир в Оренбурге выросла на 9 %, а стоимость земельных участков
сельскохозяйственного назначения – на 14 %.

Как проверить свою кадастровую стоимость?

Существует несколько официальных способов:

1. Личный кабинет на портале Госуслуг (gosuslugi.ru):
   • Авторизоваться с помощью ЭЦП или подтверждённого телефона;
   • Выбрать услугу «Кадастровая стоимость недвижимости»;
   • Ввести адрес или кадастровый номер (КН) объекта.
2. Сайт Росреестра – «Кадастр недвижимости» (rosreestr.gov.ru):
   • Перейти в раздел «Кадастровая стоимость»;
   • Указать регион «Оренбургская область», затем район/город и номер объекта.
3. Мобильное приложение «Мой кадастр» (iOS/Android):
   • Скачать приложение, авторизоваться через «Госуслуги»;
   • Сканировать QR‑код, размещённый на справке о собственности, или ввести реквизиты вручную.
4. Обращение в местный отдел Росреестра (г. Оренбург, ул. Советская, 12):
   • Подать запрос в письменной форме;
   • Получить выписку о кадастровой стоимости в течение 5 рабочих дней.

Как оспорить ошибочную кадастровую стоимость?

Если вы обнаружили неточность, действуйте в порядке, установленном законом:

Досудебный порядок

1. Подготовьте пакет документов:
   • Копию правоустанавливающего документа (договор купли‑продажи, свидетельство о праве собственности);
   • Справку о рыночной стоимости (оценка независимого оценщика);
   • Кадастровый паспорт объекта.
2. Отправьте заявление в службу технической поддержки Росреестра (электронный адрес: support@rosreestr.gov.ru).
3. В течение 30 дней вам пришлют решение о пересмотре КС.

Судебный порядок

1. Если досудебный порядок не дал результата, подайте иск в Арбитражный суд Оренбургской области.
2. Суд рассматривает дело в течение 3‑6 месяцев, после чего выносит решение о корректировке кадастровой стоимости.

Влияние кадастровой стоимости на налоги

Кадастровая стоимость является базой для расчёта двух основных налогов:

Особенности расчёта в Оренбургской области

• Для сельскохозяйственных земель применяется льготная ставка 0,1 % (при условии, что земля используется под
  сельское хозяйство более 3 лет).
• В городе Оренбург введён коэффициент «привлекательности района» – в центральных микрорайонах ставка может
  повышаться до 0,35 %.
• Для объектов, находящихся в зоне риска подтопления (вдоль реки Урал), дополнительно начисляется надбавка
  0,05 % к земельному налогу.

Практические советы владельцам недвижимости

1. Проверяйте КС ежегодно – изменения могут происходить без вашего ведома.
2. Если планируете продажу, уточните актуальную КС, чтобы избежать сюрпризов при расчёте налога покупателя.
3. Для сельскохозяйственных земель собирайте подтверждения о ведении аграрного бизнеса (квитанции, договоры) – это поможет
   получить льготу.
4. В случае значительного повышения КС (более 15 % за год) рекомендуется запросить независимую оценку и
   при необходимости подать заявление об исправлении.
5. Следите за новостями Департамента земельных ресурсов Оренбургской области – часто публикуются анонсы
   очередных пересмотров и изменения коэффициентов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Как узнать кадастровый номер объекта?

Кадастровый номер (КН) указывается в правоустанавливающих документах, в выписке из ЕГРН, а также в
личном кабинете Росреестра.

Можно ли самостоятельно изменить кадастровую стоимость?

Самостоятельно изменить КС нельзя. Можно лишь инициировать процесс пересмотра через досудебную или судебную
процедуру.

Какие документы нужны для пересмотра КС?

Копия правоустанавливающего документа, независимая оценка стоимости, кадастровый паспорт, заявление в свободной
форме.

Как влияет КС на НДФЛ при продаже недвижимости?

При продаже недвижимости физическое лицо обязано уплатить НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой
и взносом в бюджет, который рассчитывается от кадастровой стоимости, если объект находился в собственности
менее 5 лет.

Где получить консультацию по вопросам КС в Оренбургской области?

Обратитесь в Отдел кадастровой оценки Департамента земельных ресурсов Оренбургской области:

Адрес: г. Оренбург, ул. Советская, 12

Телефон: +7 (3532) -5‑00‑33

Э‑mail: kadast@orenburg.gov.ru

Кадастровая стоимость имущества в Оренбургской области – ключевой показатель, от которого зависят налоговые
обязательства, стоимость сделок и возможность получения льгот. С 2025‑2026 годами в регионе произошёл
масштабный пересчёт, поэтому каждому собственнику рекомендуется проверить актуальные данные и, при необходимости,
воспользоваться процедурами исправления. Регулярный мониторинг и своевременное обращение в органы кадастра
помогут избежать лишних расходов и юридических рисков.

Статья подготовлена в соответствии с актуальной информацией на 19 апреля 2026 года.