При продажах квартир в районе Верхняя Терраса (Санкт-Петербург) собственники сталкиваются с необходимостью уплатить НДФЛ 13 % от прибыли. Однако закон предоставляет множество льгот и способов снизить налог до нуля или минимизировать его. Ниже — подробная инструкция по действующим правилам на 2025–2026 годы.

Когда платить не нужно

Льготный срок владения

• ≥ 3 года — если квартира получена по наследству, дарению от родственника, приватизации или договору ренты.
• ≥ 5 лет — во всех остальных случаях (куплена на рынке, по ДДУ, мат. капиталу и т.д.).
• Срок считается с даты полной регистрации права (даты записи в ЕГРН).

Небольшая продажная цена

Если цена продажи ≤ 1 000 000 руб. и она не ниже 70 % от кадастровой стоимости, установленной на года, НДФЛ не платится.

Как рассчитать налог, если льготы не применяются

Формула:

1. Определить доход: max(фактическая цена, 70 % кадастровой стоимости).
2. Уменьшить доход на 1 из 2-х вариантов:
   • Имущественный вычет — 1 000 000 руб. (единоразово за год).
   • Документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры (включая % по ипотеке, переуступки, нотариус и т.д.).
3. Умножить остаток на 13 %.

Пример:

• Кадастровая стоимость: 12 000 000 руб.
• Продажа за: 11 000 000 руб.
• 70 % кадастра = 8 400 000 руб. → берём 11 000 000.
• Расходы на покупку: 9 500 000 руб.
• Налог: (11 000 000 – 9 500 000) × 13 % = 195 000 руб.
• Если бы выбрали вычет 1 млн: (11 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 1 300 000 руб. → выгоднее использовать расходы.

Дополнительные льготы в 2025–2026 гг.

• Региональная скидка для семей с детьми — Петербург продлил право увеличить вычет на 2 млн руб., если семья за 180 дней после продажи покупает улучшенное жильё.
• Единый налоговый счёт — можно оплатить НДФЛ online через Госуслуги до 15 июля следующего года без визита в ИФНС.

Оптимизация «по верху»

Разбиение долей

Если квартира в долевой собственности, каждый собственник получает вычет 1 млн руб. Например, 4 собственника — суммарно 4 млн руб.

Минимизация через договор переуступки

При продаже ДДУ на этапе строительства можно включить в расходы всю уплаченную сумму плюс неустойки, штрафы, проценты, что сильно сокращает налогооблагаемую базу.

Продажа «в обмен»

Если после продажи Вы в тот же год покупаете другое жильё дороже, можно заявить взаимозачёт и вернуть ранее удержанный налог через декларацию 3-НДФЛ.

Сроки отчётности

1. До 30 апреля 2027 г. — подать 3-НДФЛ за 2025 год.
2. До 15 июля 2027 г., фактически уплатить налог.

Алгоритм действий продавца из Верхней Террасы

1. Получить выписку ЕГРН (срок владения, кадастровую стоимость).
2. Подготовить документы на расходы (ДКП, расписки, акт приёма-передачи, ипотечный договор).
3. Сравнить варианты: вычет 1 млн или расходы.
4. Если налог ≥ 0, зарегистрировать сделку и сразу после неё:
   • заполнить 3-НДФЛ в «Личном кабинете налогоплательщика»;
   • оплатить НДФЛ онлайн.

Краткий чек-лист

В районе Верхняя Терраса средняя цена квартиры превышает 12 млн руб., поэтому грамотное использование вычетов и расходов позволяет сэкономить сотни тысяч рублей. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы не упустить ни одной льготы и подать отчётность без ошибок.