Что такое кадастровая стоимость и почему она важна
Кадастровая стоимость — это государственная оценка, приближённая к рыночной цене, которая используется для:
- исчисления налога на землю и имущество;
- расчёта арендных платежей;
- оценки стартовой цены на торгах;
- определения стоимости выкупа арендованного участка без торгов․
В Тюменской области кадастровая стоимость пересматривается каждые 3–5 лет на основании массовой оценки, проводимой Центром кадастровой оценки и хранения учётно-технической документации Тюменской области — подведомственным учреждением Департамента имущественных отношений региона․
Нормативная база
Ключевые документы
- Федеральный закон № 237-ФЗ от «О государственной кадастровой оценке»;
- Распоряжение ДИО Тюменской области № 930/08-2 от «Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги «Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости»»;
- Постановление Правительства Тюменской области № 530-п от (в редакции до 2026 г․) — утверждение результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов;
- Распоряжения ДИО:
- № 0092/16 от — земли сельхозназначения;
- № 112/09-1 от — земли промышленности, особо охраняемых территорий и объектов;
Фиксированные даты переоценки публикуются на официальном портале услуг Тюменской области и в «Вестнике государственной регистрации»․
Как именно определяется кадастровая стоимость
Подготовительный этап
- Формирование перечня объектов на основе Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)․
- Группировка по видам разрешённого использования (ВРИ) и категориям земель․
- Сбор рыночных данных: объявления, сделки, отчёты Росреестра, открытые реестры ФНС․
Массовая оценка
Используются корректировочные коэффициенты:
| Фактор | Пример коэффициента |
|---|---|
| Расстояние до центра города | 1,00–1,45 |
| Инженерная инфраструктура | 0,90–1,25 |
| Экологическое состояние | 0,85–1,10 |
Для сельскохозяйственных угодий разброс удельных показателей кадастровой стоимости (УПКС) на 1 га достигает 23 раза: от 13 000 до 300 000 руб․/га в зависимости от плодородия и удалённости от федеральных трасс․
Утверждение результатов
- Экспертная комиссия ДИО рассматривает отчёты․
- Принимается постановление/распоряжение․
- Данные загружаются в ФГИС ЕГРН и отображаются на Публичной кадастровой карте Тюменской области (pkk․tyumen․roskadastr․ru)․
Как узнать кадастровую стоимость онлайн
Способ 1․ Публичная кадастровая карта (ПКК)
- Перейдите на pkk․tyumen․roskadastr․ru․
- Введите кадастровый номер или адрес․
- На карте появится участок и информационное окно с полями:
- кадастровый номер;
- площадь;
- кадастровая стоимость;
- дата внесения изменений в ГКН․
Способ 2․ Единый федеральный ПКК Росреестра
Домен pkk․rosreestr․ru․ Алгоритм тот же, но данные синхронизированы с ЕГРН федерального уровня․
Способ 3․ Выписка из ЕГРН
- Онлайн: сервисы rosreestr․ru или Госуслуги (оплата 150–350 руб;, PDF приходит за 15 мин–3 дня)․
- Офлайн: МФЦ или филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области (г․ Тюмень, ул․ Максима Горького, 74) — бесплатно по заявлению․
Порядок оспаривания кадастровой стоимости
С 2026 г․ действует упрощённая процедура:
- Подать заявление в Центр кадастровой оценки (г․ Тюмень, ул․ Республики, 118)․
- Предоставить отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости․
- Решение комиссии — в течение 30 дней․
- Если отказ, обжаловать в Арбитражном суде Тюменской области․
Важно: подать заявление можно в течение 5 лет с даты внесения последних результатов кадастровой оценки в ЕГРН, но не позднее 31 декабря 2026 г․ (для результатов 2023–2025 гг․)․
Специфика разных категорий земель
| Категория | Особенности оценки | Пример УПКС (руб․/м²) |
|---|---|---|
| Земли населённых пунктов | Учитываются инфраструктура, ВРИ, удалённость от ТЦ | 1 200–45 000 |
| Земли промышленности | Коэффициенты транспортной доступности, коммуникаций | 350–4 500 |
| Сельхозугодья | Бонитет почвы, балльная оценка плодородия | 1,3–300 тыс․ руб․/га |
| Садоводческие объединения | Удельный показатель по муниципальному району | 25–180 руб․/м² |
Кадастровая оценка садовых участков впервые была проведена в 2020 г․ и с 2023 г․ вступила в силу для начисления налога․
Актуальные изменения и планы на 2026–2027 гг․
- Новая массовая оценка земель населённых пунктов — старт 3 квартал 2026 г․, публикация результатов в 1 квартале 2027 г․
- Цифровизация:
- интеграция с ГИС «Госуслуги Pro»;
- онлайн-запись на приём в комиссию по оспариванию;
- автоматический расчёт налога в личном кабинете налогоплательщика․
- Новые тарифы для независимых оценщиков, аккредитованных ЦКО: максимальная стоимость отчёта 30 000 руб․ для участка до 1 га․
Частые вопросы (FAQ)
Как узнать, когда будет следующая переоценка моего участка?
Зайдите на сайт ЦКО → раздел «График работ»․ Введите кадастровый номер, система покажет дату окончания действующей оценки и дату следующей․
Можно ли платить налог по рыночной стоимости?
Да, но только после признания результатов кадастровой оценки недействительными (через комиссию или суд)․ Рыночная стоимость не может быть ниже 70 % кадастровой (ст․ 24․18 ЗК РФ)․
Как быстро обновляются данные на ПКК после переоценки?
Обычно в течение 3–5 рабочих дней с момента публикации постановления․ В пиковые периоды — до 10 дней․
Контакты и полезные ссылки
- Центр кадастровой оценки и хранения учётно-технической документации Тюменской области
625000, г․ Тюмень, ул․ Республики, 118
Тел․: +7 (3452) -9-45-55
Эл․ почта: cadoc@admtyumen․ru - Отдел Росреестра по Тюменской области
625000, г․ Тюмень, ул․ Максима Горького, 74
Тел․: +7 (3452) -9-15-55 - Онлайн-сервисы:
- Публичная кадастровая карта Тюменской области
- ФГИС ЕГРН
- Портал госуслуг Тюменской области