Квартира, перешедшая по наследству, считается полученной даром. При её последующей продаже с наследником может возникнуть обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Важно знать, когда и в каком размере придётся заплатить, а в каких случаях можно избежать налога легальными способами.
Когда налог платить не нужно
Минимальный срок владения
Общее правило: если вы владеете квартирой 5 лет и более, доход от продажи освобождается от НДФЛ;
Льготный срок для наследства
Для недвижимости, полученной по наследству, установлен сокращённый срок владения, 3 года. Это значит:
- Если вы вступили в наследство после года и продали квартиру через 3 года и позже, НДФЛ не взимается;
- Если наследство открыто до , то достаточно 3 лет владения без дополнительных условий.
Срок считается с даты открытия наследства (дата смерти наследодателя), а не с момента регистрации права собственности в Росреестре.
Если срок владения меньше 3 лет
При продаже квартиры раньше 3-летнего срока владения налоговая база можно снизить на законных основаниях.
Вычет в размере 1 000 000 ₽
Если нет документов на расходы (а при наследстве их чаще всего нет), применяется имущественный вычет 1 000 000 ₽:
- Налог = (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %
Пример: квартира продана за 3 500 000 ₽. НДФЛ = (3 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 325 000 ₽.
Сравнение с кадастровой стоимостью
Если продажная цена меньше 70 % кадастровой стоимости, налоговая будет считать доходом именно 70 % кадастра.
Документы и сроки
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплата налога — до 15 июля того же года;
- В дело идут: свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, платёжные документы, ЕГРН.
Совместная продажа супругами и доли
Если квартира перешла к одному супругу, но продаётся в браке, второй супруг не может применить свой вычет: право собственности сформировалось до брака. При продаже долей каждый собственник получает вычет 1 000 000 ₽ пропорционально своей доле или может заявить единый вычет по всей квартире при совместной продаже.
Краткая памятка
- Уточните дату открытия наследства.
- Проверьте, прошло ли 3 года с этой даты.
- Если нет — рассчитайте налог с учётом кадастровой стоимости и вычета 1 000 000 ₽.
- Не забудьте подать 3-НДФЛ и заплатить налог в срок.
Попытка занизить цену в договоре ниже 70 % кадастра чревата пересчётом налога по кадастровой стоимости и штрафами.
При продаже унаследованной квартиры налог не платят, если прошло 3 года с даты смерти наследодателя. В противном случае — используйте вычет 1 000 000 ₽ и подайте декларацию. При сложных ситуациях (доли, несовершеннолетние наследники и т.д.) консультация налогового юриста поможет избежать ошибок и штрафов.