Дата актуализации: (MM/DD/YYYY)

Когда квартира продаётся с мебелью‚ бытовой техникой и предметами интерьера‚
риск споров между продавцом и покупателем возрастает в разы:
до какого шкафа «дотянется» новый владелец‚ в каком состоянии он будет получен‚
кто заплатит за встроенный холодильник‚ если он сломается уже на следующий день?
Единственный надёжный способ исключить недоразумения — составить
подробную опись имущества и оформить её приложением к договору купли-продажи․
Ниже — полный разбор: что включить‚ как описывать‚ кто подписывает‚ а также
актуальный образец 2026 года․

Зачем вообще нужна опись

• Фиксирует состав имущества․ Договор без описи не позволяет точно понять‚ что именно передаётся․
• Определяет состояние․ Указываются царапины‚ потёртости‚ неисправности․
• Служит основанием для цены․ Если мебель/техника оцениваются отдельно‚ опись позволяет выделить сумму;
• Защищает от претензий․ Фотофиксация + подписи сторон снижают риски судебных споров․

Как включить опись в договор: 3 способа

1. Пункт в самом договоре․
   «Квартира продаётся вместе с мебелью и техникой‚ перечень которых приведён в Приложении № 1»․
   Подходит при покупке за собственные деньги․
2. Отдельное дополнительное соглашение к ДКП․
   Формат «Дополнение № 1…» удобен при ипотеке: банк одобряет кредит «на квартиру» и отдельно «на мебель»․
3. Самостоятельный договор купли-продажи имущества․
   Применяют‚ когда мебель дорогая (дизайнерская‚ антиквариат) и оценивается отдельно․

Что обязательно включать в опись

Пошаговая инструкция по оформлению

Шаг 1․ Подготовьтесь к осмотру

Заранее составьте чек-лист: обойдите каждую комнату‚ откройте все шкафы‚
включите технику‚ сфотографируйте серийные номера․

Шаг 2․ Заполните таблицу-шаблон

Используйте приложенный ниже образец в формате Word или Excel — удобнее вносить правки и добавлять фото․

Шаг 3․ Согласуйте цену

Если мебель оценивается отдельно‚ пропишите в договоре две суммы:
«Цена квартиры — Х ₽‚ цена мебели и техники — Y ₽»․
Это важно для налоговой (НДФЛ и вычеты)․

Шаг 4․ Подпишите документы

• ДКП (или Доп․ соглашение) — у нотариуса или в простой письменной форме․
• Акт приёма-передачи — в день получения ключей․
• Опись — приложение № 1 к акту․

Шаг 5․ Сделайте копии

У каждой стороны должно быть по 2 подписанных экземпляра описи + электронная копия (PDF‚ фото)․

Образец описи имущества (фрагмент)

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1
к Договору купли-продажи квартиры № 45/2026
г․ Москва 20 апреля 2026 г․

ОПИСЬ ИМУЩЕСТВА
Адрес объекта: г․ Москва‚ ул; Ленина‚ д․ 10‚ кв․ 45

№ | Наименование‚ марка‚ модель | Год | Кол-во | Состояние‚ примечания
--|-------------------------------------------------------|------|--------|-------------------------------------------------
1 | Кухонный гарнитур IKEA METOD‚ белый‚ 240×60×200 см | 2022 | 1 комп | Отличное‚ 2 мелкие царапины на фасаде (фото 3) - | Холодильник LG GA-B429CEHL‚ сер․ № 502KRTX12345 | 2023 | 1 шт․ | Отличное‚ гарантия до ‚ инструкция+талон
3 | Электроплита Gorenje EC 57320 AX‚ стеклокерамика | 2021 | 1 шт․ | Хорошее‚ 1 трещина на передней панели (фото 7) - | Диван-кровать «Барселона»‚ кожа беж‚ 200×90 см | 2020 | 1 шт․ | Хорошее‚ потёртости на подлокотниках
5 | Стол обеденный дерево дуб‚ 120×80 см | 2022 | 1 шт․ | Отличное
6 | Стулья дерево дуб‚ 4 шт․ | 2022 | 4 шт․ | Отличное
7 | Шкаф-купе «Сервант-3»‚ 180×60×220 см‚ ДСП сонома | 2021 | 1 шт․ | Хорошее‚ стекло целое
8 | Люстра потолочная Lumina S-120‚ 5×E14 LED | 2022 | 1 шт․ | Работает‚ лампы в комплекте
9 | Шторы гостиная‚ тюль + портьеры‚ цвет «кофе с молоком» | 2021 | 1 комп | Хорошее‚ без дыр и пятен
… | … | … | … | …

ВСЕГО ПО ОПИСИ: 23 наименования․

Фотографии имущества (JPEG‚ 15 файлов) прилагаются на электронном носителе и заверены подписями сторон․


Продавец: Иванов И․И․ ______________ /Иванов/
Покупатель: Петрова Н․А․ ____________ /Петрова/

(Скачать шаблон в Word/PDF можно по ссылке в конце статьи․)

Как фотографировать имущество

• Только дневной свет или вспышка‚ чтобы цвета не искажались․
• Общий ракон + отдельный крупный план каждого дефекта․
• На фото должен быть виден серийный/IMEI-номер техники․
• Файлы именуйте по шаблону: «2026-04-20_кухня_холодильник_LG․jpg»․

Частые ошибки и как их избежать

Юридические нюансы 2026 года

Налоги и вычеты

Если мебель оценивается в 500 000 ₽ и выше‚ продавец может заявить
вычет расходов на приобретение этой мебели‚ предоставив чеки․
Покупатель‚ в свою очередь‚ при продаже в будущем сможет вычесть
эту же сумму из налогооблагаемой базы․

Ипотека

Большинство банков разрешают включать мебель в залоговую стоимость‚
но не более 10 % от цены квартиры․ В описи обязательно указывать марку/модель‚
чтобы банк мог проверить ликвидность предметов․

Готовые шаблоны для скачивания

• Опись имущества (Word‚ 17 кб)
• Опись имущества (PDF‚ 120 кб)
• Чек-лист осмотра (Excel‚ 12 кб)

Опись мебели при продаже квартиры — это не формальность‚ а ваш «страховой полис»
от споров и финансовых потерь․ Затраты времени — 30-60 минут‚ экономия —
десятки тысяч рублей и нервы обеих сторон․
Скачайте шаблон‚ заполните его прямо сегодня и спокойно завершите сделку․

Публикация подготовлена по материалам Росреестра‚ ГК РФ‚ практике риэлторов и нотариусов․
За индивидуальной консультацией обращайтесь к вашему юристу или риэлтору․