Источник: актуальная редакция НК РФ, разъяснения ФНС и Минфина на , судебная практика 2023–2025 гг.
Краткий вывод в начале
Независимо от того, использовала ли компания участок в деятельности или держала «на дивиденды», при продаже земли ООО обязано заплатить налог. Размер и порядок расчёта зависят от системы налогообложения: ОСНО, УСН (доходы или доходы-минус-расходы), ЕСХН. НДС при продаже земельного участка, как правило, не начисляется, но есть исключения. Ниже — пошаговая инструкция, формулы и примеры.
Какие налоги платит ООО при продаже земельного участка
| Режим | Налог | Ставка | База налогообложения |
|---|---|---|---|
| ОСНО | Налог на прибыль | 20 % (в 2025–2026 гг.) | Выручка – (затраты на приобретение + иные расходы) |
| УСН «Доходы» | УСН | 6 % (возможные пониженные ставки регионами) | Вся выручка без вычета расходов |
| НДС | 20 % | Добровольная регистрация в качестве плательщика НДС | |
| УСН «Доходы минус расходы» | УСН | 15 % (или региональная) | Доход минус расходы (включая стоимость покупки участка) |
| ЕСХН | ЕСХН | 6 % | Доход минус расходы |
ОСНО: исчисляем налог на прибыль
Формула
Налог = (Цена продажи – Затраты на приобретение – Доп. расходы) × 20 %
Какие расходы можно учесть
- Цена, указанная в договоре купли-продажи при покупке участка;
- Госпошлины, регистрационные сборы;
- Расходы на оформление, юридические услуги;
- Возможна амортизация при долгом использовании в бизнесе.
Пример
ООО «Садовое кольцо» купило участок за 5 млн рублей и продаёт через 2 года за 7 млн рублей. Дополнительные расходы (риэлтор, госпошлина) — 200 тыс. руб.
База: 7 000 000 – 5 000 000 – 200 000 = 1 800 000 руб.
Налог: 1 800 000 × 20 % = 360 000 руб.
УСН: упрощёнка в двух вариантах
3.1 УСН «Доходы» (6 %)
Все поступившие деньги от продажи попадают в базу. Расходы не вычитаются. Возможен налоговый вычет до 50 % суммы страховых взносов, но не на сам участок.
3.2 УСН «Доходы минус расходы» (15 %)
Ключевое условие — документальное подтверждение всех расходов (договор + платёжка). Стоимость покупки участка можно отнести к расходам целиком.
ООО «Агротрейд» (УСН 15 % купило участок за 3 млн руб. и продало за 4 млн руб.)
База: 4 000 000 – 3 000 000 = 1 000 000 руб.
Налог: 1 000 000 × 15 % = 150 000 руб.
НДС: когда придётся платить 20 %
- По умолчанию НДС не начисляется при продаже земельного участка (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
- Если компания добровольно является плательщиком НДС (например, работает на ОСНО и хочет выставить счёт-фактуру контрагенту), нужно добавить 20 % к цене.
- НДС не касается УСН-ников, если они не выбирают добровольную регистрацию.
Особые ситуации
5.1 Участок получен как вклад в уставный капитал
В соответствии с п. 2 ст. 277 НК РФ, при продаже такого участка можно уменьшить доход на его номинальную стоимость, указанную в учредительных документах.
5.2 Участок внесён в бизнес по договору ренты
Затраты признаются по рыночной оценке на дату внесения.
5.3 Продажа частями
Каждая сделка рассматривается отдельно. Не забывайте разбивать расходы пропорционально доле.
Календарь отчётности
| Режим | Отчёт | Срок |
|---|---|---|
| ОСНО | Декларация по налогу на прибыль | 28 марта 2026 г. (за 2025 г.) |
| УСН | Декларация по УСН | 31 марта 2026 г. (за 2025 г.) |
| НДС | Книга покупок/продаж + декларация | 25-е число каждого месяца после квартала |
Типовые ошибки и как их избежать
- Не учитывать кадастровую стоимость. Если цена в договоре < 0,7 × кадастровой, налоговики пересчитают базу:
0,7 × кадастровая. Проверяйте ЕГРН заранее. - Неверно отнести расходы. При УСН 6 % нельзя вычесть стоимость покупки участка; только страховые взносы.
- Забыть аванс налога. При УСН 15 % нужно рассчитать авансовый платёж за 9 месяцев и внести до 25 октября.
- Недооценить НДС. Покупатель-юрлицо может потребовать счёт-фактуру; пропишите сразу в договоре, кто оплачивает НДС.
Алгоритм действий для бухгалтера
- Проверьте право собственности в ЕГРН и кадастровую стоимость.
- Определите систему налогообложения и ставку.
- Соберите первичку: договор купли-продажи (старой покупки), платёжки, акты, счета-фактуры.
- Рассчитайте налог по формуле.
- Заполните и сдайте отчётность.
- Заплатите налог в установленный срок.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос 1: Можно ли не платить налог, если участок был в собственности более 5 лет?
Ответ: Нет, это льгота только для физлиц. Для ООО налог зависит от режима и прибыли, а не от срока владения.
Вопрос 2: Можно ли продать участок ниже кадастровой стоимости?
Ответ: Можно, но налоговая приравняет цену к 70 % кадастровой и доначислит налог.
Вопрос 3: Есть ли отличия при продаже доли в праве общей собственности?
Ответ: Расходы распределяются пропорционально доле; каждая продажа — отдельная база.
ООО, продающее земельный участок, обязано рассчитать и уплатить налог на прибыль (ОСНО), единый налог (УСН) или ЕСХН. НДС, как правило, не начисляется, но возможны исключения. Главное — грамотно подтвердить расходы и соблюсти сроки подачи деклараций. При подготовке сделки заранее проконсультируйтесь с аудитором, чтобы минимизировать налоговые последствия.