Дата актуализации:

Оглавление

1. Выбор режима УСН при покупке недвижимости
2. Документальное оформление сделки
3. Учёт недвижимости в налоговом и бухгалтерском учёте
4. НДС: когда платить и когда нет
5. Амортизация и списание расходов
6. Что будет, если ООО решит продать объект
7. Чек-лист бухгалтера

Покупка недвижимости (офисов, складов, магазинов) компанией, работающей на упрощённой системе налогообложения (УСН), с 2026 года имеет ряд особенностей. Ниже — подробное руководство, как правильно оформить сделку, учесть расходы и минимизировать налоговые риски.

Выбор режима УСН при покупке недвижимости

Доступные объекты

• Жилые помещения и дома освобождены от НДС при их продаже (с ).
• Нежилые (коммерческие) помещения облагаются НДС 20 %, если:
  • продавец — плательщик НДС (ОСНО);
  • объект не использовался более 5 лет в собственности продавца.

Влияние на налог УСН

Документальное оформление сделки

1. Договор купли-продажи в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ).
2. Акт приёма-передачи формы № ОС-1 (для нежилых помещений).
3. ЕГРН — выписка о регистрации перехода права.
4. Счёт-фактура, если продавец — плательщик НДС.

Учёт недвижимости в налоговом и бухгалтерском учёте

Шаг 1. Определение первоначальной стоимости

Первоначальная стоимость = цена по договору + НДС (если не предъявлен к вычету) + госпошлина + услуги посредников + доставка.

Шаг 2. Классификация по ОКОФ

• Здания и сооружения код 11 0000000.
• Срок полезного использования:
  • 10-летки (31-я амортизационная группа), 30 лет.
  • Иные здания (7-я группа) — 20 лет.

Шаг 3. Включение в состав ОС

Дебет 08.4 «Приобретение ОС»

Кредит 60 — отражена задолженность за недвижимость.

Дебет 01
Кредит 08.4 — объект введён в эксплуатацию.

НДС: когда платить и когда нет

Если ООО на УСН

• Не платит НДС при покупке у любого продавца.
• Не выставляет НДС при последующей продаже, пока оборот менее 60 млн ₽ за 9 мес.
• С 2026 года при обороте свыше 60 млн ₽ за 9 мес. УСН-плательщик становится «упрощёнцем с НДС» и вправе выбрать:
  • ставку 5 % или 7 % без вычетов;
  • ставку 22 % с вычетами.

Амортизация и списание расходов

УСН «Доходы 6 %»

Расходы на покупку не уменьшают налог. Учитываются только в бухгалтерском учёте.

УСН «Доходы минус расходы 15 %»

Ежеквартально вносятся в КУДиР суммы амортизации по правилам НК РФ:

Ежемесячная амортизация = первоначальная стоимость ÷ срок полезного использования (в месяцах).

Пример: 3 000 000 ₽ ÷ 240 мес. = 12 500 ₽/мес. — ежеквартально 37 500 ₽ списываются в расходы.

Что будет, если ООО решит продать объект

1. УСН 6 % — налог 6 % от всей выручки.
2. УСН 15 % — налог 15 % от прибыли (выручка – остаточная стоимость).
3. НДС, не начисляется, пока оборот ≤ 60 млн ₽ за 9 мес.
4. Минимальный налог 1 % от выручки, если расходы превысят доходы.

Чек-лист бухгалтера

• ☐ Проверить, что недвижимость коммерческая.
• ☐ Получить счёт-фактуру от продавца (если он на ОСНО).
• ☐ Сформировать первоначальную стоимость и включить в ОС.
• ☐ Установить срок полезного использования и начать амортизацию (УСН 15 %).
• ☐ Внести данные в КУДиР ежеквартально.
• ☐ Контролировать порог 60 млн ₽ для НДС.

Контакты для консультаций

Если возникнут вопросы — пишите в чат или звоните в ИФНС по месту регистрации ООО.