Вопрос выбора ОКВЭД (Общероссийского классификатора видов экономической деятельности) стоит перед каждым, кто планирует сдавать жильё в краткосрочную аренду – будь то индивидуальный предприниматель (ИП) или юридическое лицо. В статье мы разберём, какие коды подходят для посуточной аренды, как они влияют на налоговый режим, какие изменения вступили в силу с 1 сентября 2024 года и какие шаги необходимо выполнить для корректного оформления;

Что такое ОКВЭД и зачем он нужен?

ОКВЭД – это система кодов, которая классифицирует виды экономической деятельности в России. При регистрации ИП или ООО вы указываете один или несколько кодов ОКВЭД, и от этого зависит:

• какой налоговый режим вам доступен;
• какие лицензии и разрешения могут потребоваться;
• какие ограничения могут быть наложены законодательством.

Неправильный выбор кода может привести к штрафам, необходимости пересчёта налогов и даже к блокировке деятельности.

ОКВЭД, подходящие для посуточной аренды квартир

Для сдачи жилой недвижимости в краткосрочную аренду (до 30 дней) чаще всего используют следующие коды:

1. 68.20 – Сдача в аренду и управление собственным (арендованным) недвижимым имуществом.
   
   Это основной код, который покрывает как долгосрочную, так и посуточную аренду.
2. 55.20 – Размещение и обслуживание туристов.
   
   Подходит, если ваш объект позиционируется как «апарт‑отель», «мини‑отель» или short‑term rental для туристов.
3. 78.30 – Организация и проведение конференций, семинаров, выставок и прочих мероприятий.
   
   Уместен, если вы сдаёте квартиры под бизнес‑туризм и часто обслуживаете деловых гостей;

Обычно достаточно указать один основной код (68.20) и при необходимости добавить дополнительные коды в качестве вспомогательных.

Как ОКВЭД влияет на выбор налогового режима

Для ИП и ООО в России доступны несколько налоговых систем, но не все из них совместимы с выбранными кодами;

Важно: после вступления в силу новых правил с 1 сентября 2024 года посуточная аренда в некоторых регионах может подпадать под ограничения, требующие дополнительного кода 55.20 и обязательной регистрации в системе «Гостиницы и хостелы». Поэтому рекомендуеться проверять региональные требования.

Новые правила с 1 сентября 2024 года

Согласно последним изменениям в законодательстве (постановление Правительства РФ от 15 июля 2024 г.), вводятся следующие ограничения:

• В Москве и Санкт-Петербурге посуточная аренда без лицензии «размещение и обслуживание туристов» (ОКВЭД 55.20) запрещена.
• Для объектов, сдаваемых более чем 30 дней в год, необходимо оформить разрешение на гостиничную деятельность и вести отдельный учёт доходов.
• Сервисы онлайн‑бронирования обязаны передавать данные о сдаваемых объектах в Федеральную службу государственной статистики (Росстат) в режиме реального времени.
• Налоговые органы усилили контроль: если доход от посуточной аренды превышает 2 млн рублей в год, ИП обязан перейти на УСН «Доходы минус расходы» или на ОСН с уплатой НДС.

Эти изменения направлены на борьбу с «теневой» арендой и приведение отрасли к уровням, сопоставимым с гостиничным бизнесом.

Пошаговая регистрация ОКВЭД для посуточной аренды

1. Подготовьте документы: паспорт, ИНН, СНИЛС (для ИП) либо учредительные документы (для ООО).
2. Определите основной код: чаще всего это 68.20. Если ваш объект позиционируется как туристический, добавьте 55.20.
3. Заполните форму Р21001 (для ИП) или Р11001 (для ООО): в разделе «Виды деятельности» укажите выбранные коды ОКВЭД.
4. Подайте заявление в ФНС: онлайн через Госуслуги или лично в МФЦ.
5. Получите выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП: проверьте, что выбранные коды отразились корректно.
6. Выберите налоговый режим: при регистрации ИП укажите УСН 6 % или 15 % в зависимости от планируемых расходов.
7. Если требуется лицензия: подайте заявку в департамент культуры города (для кода 55.20) и получите сертификат «Размещение и обслуживание туристов».
8. Настройте учёт: подключите программу бухгалтерского учёта (1С, МойСклад и пр.) и начните вести журнал доходов/расходов.

Отчётность и налогообложение

В зависимости от выбранного режима, вам понадобится вести следующую отчётность:

• УСН 6 %: декларация по УСН (форма 3-НДФЛ) раз в год + книга учёта доходов.
• УСН 15 %: декларация по УСН + книга учёта доходов и расходов (кассовый метод или документооборот).
• ПСН: ежегодный отчёт по патенту (форма 2‑ПСН).
• ОСН с НДС: квартальная декларация по НДС, отчёт по форме 11001 (для ИП) или 11001 (для ООО) и бухгалтерский баланс.

Не забывайте о социальных отчислениях (Пенсионный фонд, ФОМС) – они рассчитываются от дохода, полученного от аренды.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли совмещать посуточную аренду с долгосрочной?

Да, но необходимо вести раздельный учет доходов. Если суммарный срок сдачи в сутки превышает 30 дней в году, необходимо оформить гостиничную лицензию.

Нужна ли мне регистрация в системе «Гостиницы и хостелы»?

Для большинства регионов – нет, но в Москве, Санкт-Петербурге и ряде регионов (Калининградская область, Новосибирская область) регистрация обязательна при использовании кода 55.20.

Можно ли сдавать квартиру через сервисы типа Airbnb без отдельного ОКВЭД?

Теоретически – нет. Сервис считается посредником, но закон требует от собственника указать ОКВЭД, соответствующий фактической деятельности. Иначе возможен штраф до 30 % от дохода.

Какой налог выгоднее при небольших доходах (до 1 млн руб.)?

УСН 6 % обычно выгоднее, поскольку расходы в этом случае небольшие. При наличии существенных расходов (ремонт, уборка, комиссия сервисов) целесообразнее УСН 15 %.

Что делать, если уже зарегистрирован ИП с ОКВЭД 68.20, а после 1 сентября 2024 года потребуется 55.20?

Подайте заявление о добавлении нового кода ОКВЭД в ФНС. Процедура занимает до 5 рабочих дней и не требует закрытия текущего кода.

Выбор правильного ОКВЭД – фундамент успешного бизнеса в сфере посуточной аренды. С учётом новых правил, вступивших в силу с 1 сентября 2024 года, рекомендуется:

• использовать основной код 68.20 и при необходимости добавить 55.20;
• выбирать налоговый режим, учитывающий планируемый объём доходов и расходов (УСН 6 %/15 % или ПСН);
• получить необходимые лицензии в регионах, где они требуются;
• внедрить систему учёта и своевременно подавать отчётность.

Только при соблюдении всех формальностей вы сможете пользоваться всеми преимуществами посуточной аренды – высоким доходом, гибкостью управления имуществом и минимальными налоговыми рисками.

Дата публикации: . Информация актуальна на момент написания и может изменяться в зависимости от регионального законодательства.