04 апреля 2026 г. — Вступление в силу с 1 сентября 2025 года новых правил подтверждения основного вида деятельности по кодам ОКВЭД сделало вопрос корректного выбора кода ещё более актуальным. Если вы планируете или уже занимаетесь реализацией недвижимого имущества, важно заранее понять, какие коды использовать, как их подтверждать и какие риски возникают при ошибке.

Что такое ОКВЭД и зачем он нужен?

Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (ОКВЭД2) — это система кодов, каждый из которых описывает конкретный вид бизнеса. Код:

• влияет на тариф страховых взносов ФСС;
• определяет возможность применения спецрежимов (патент, УСН, профдоход);
• является основанием для включения в реестры (например, застройщиков).

Основные коды для реализации недвижимости

Продажа собственного недвижимого имущества (после постройки или покупки)

• 68.10 — «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
  Используется, если вы:
  • сами возвели объект (дом, офис, склад) и теперь продаёте его;
  • купили готовую недвижимость и перепродаёте.

  Важно: в ЕГРЮЛ/ЕГРИП обязательно должно быть указано «осуществление предпринимательской деятельности».

Агентская/посредническая деятельность

Если вы не собственник, а помогаете продавать объект за комиссионное вознаграждение:

• 68.31 — «Агентства недвижимости»;
• 68.32, «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».

Застройщик как основной вид деятельности

Для компаний-застройщиков, работающих по ДДУ (214-ФЗ):

• 41.10 — «Организация строительства зданий»;
• 41.20 — «Строительство жилых и нежилых зданий».

Комплексное управление недвижимостью

Если после продажи вы продолжаете управлять объектом (сервис-офис, коворкинг):

• 68.20 — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом».

Новые правила 2025 года: как подтвердить ОКВЭД

Начиная с , расчёт страховых взносов в ФСС привязан к коду, заявленному как основной. Подтверждение происходит по следующему алгоритму:

1. До 15 апреля года, следующего за расчётным, подаётся в ФНС уведомление о подтверждении основного вида деятельности.
2. Доход по выбранному коду должен составлять не менее 70 % от совокупного дохода ИП/ООО за предыдущий год.
3. Если доля дохода меньше 70 %, ФСС самостоятельно переклассифицирует компанию по наиболее доходному коду, что может привести к росту тарифа.

Пошаговая инструкция: как ИП добавить код 68.10

1. Форма Р24001, заявление в ИФНС о внесении изменений в ЕГРИП.
2. В п. 3.3 указываем код 68.10 как дополнительный или основной.
3. Оплачиваем госпошлину 800 ₽ (для электронной подачи — 560 ₽).
4. Подаём через сервисы ФНС или Госуслуги.
5. Получаем выписку ЕГРИП с новыми кодами в течение 3 рабочих дней.

Распространённые ошибки и риски

Налоговые режимы при реализации недвижимости

• УСН «Доходы» 6 % — подходит при продаже готовой недвижимости (68.10), если объект был ранее числился в составе ОС.
• Патент «Аренда и реализация недвижимости» — фиксированный платёж, доступен ИП без сотрудников.
• НПД (профдоход), можно только при одиночных сделках (до 2,4 млн ₽/год).
• ОСНО — требуется застройщикам при использовани эскроу-счетов (214-ФЗ).

Чек-лист: что проверить перед продажей

1. Код ОКВЭД 68.10 (или 68.31/68.32) добавлен в ЕГРИП/ЕГРЮЛ.
2. Доход по коду не менее 70 % за предыдущий год.
3. Лицензия риэлтора при посредничестве.
4. Договор купли-продажи оформлен через нотариуса (по 214-ФЗ при ДДУ).
5. Учтён НДФЛ при продаже имущества, находившегося в собственности менее 3–5 лет.

Часто задаваемые вопросы

Корректный выбор и своевременное подтверждение кода ОКВЭД при реализации недвижимого имущества позволяет избежать переплат по тарифам ФСС, проблем с налоговой и штрафов. С 1 сентября 2025 года важно следить за долей доходов по основному коду и подавать уведомление не позднее 15 апреля каждого года.

Подготовлено: эксперт-консультант по налогообложению недвижимости, .