Индивидуальный предприниматель, решивший заняться операциями купли-продажи земельных участков, должен не только разобраться в налоговых последствиях сделок, но и корректно указать коды ОКВЭД в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП).
Неверное или недостаточное описание деятельности может привести к:
- отказу в регистрации договоров в Росреестре;
- спорам с налоговой при проверке правомерности применения освобождения от НДС;
- необходимости вносить изменения в ЕГРИП (штраф до 5 000 ₽).
Почему важен выбор ОКВЭД при продаже земли
Федеральный закон от № 129-ФЗ обязывает ИП указывать коды экономической деятельности в момент регистрации и при внесении любых изменений. При этом:
- для регистрации договоров купли-продажи нотариус или Росреестр требует выписку из ЕГРИП;
- коды ОКВЭД попадают в аналитические отчёты налоговой, что влияет на вероятность выездной проверки.
Какие коды ОКВЭД подходят для купли-продажи земельных участков
Основной код – ОКВЭД 68.10
В ОКВЭД 2, действующем с 2017 года, прямой код «продажа земельных участков» отсутствует. Однако ведущим является:
- 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества».
Этот код охватывает:
- приобретение участков в собственность с последующей перепродажей;
- продажа участков, полученных в наследство или в дар;
- продажа долей в праве общей собственности на землю.
Дополнительные (вспомогательные) коды
| ОКВЭД 2 | Наименование | Когда применять |
|---|---|---|
| 68.20.1 | Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом | Если ИП сдаёт землю в аренду между покупкой и продажей |
| 71.11.4 | Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе | Если ИП выступает посредником (комиссионером) |
| 42.99 | Прочая строительная деятельство, не включенная в другие группировки | Если землю покупают с последующим благоустройством и перепродажей |
Как указать коды в ЕГРИП
Шаг 1. Заполните заявление по форме Р24001
- в разделе «Сведения о видах деятельности» ставьте 68.10 как основной (код 1);
- добавьте дополнительные коды (код 2) при необходимости;
- для каждого кода укажите классификатор ОКВЭД2, а не ОКПД2.
Шаг 2. Подайте заявление
- через МФЦ или нотариуса;
- или онлайн через сервис ФНС «Мой налог» при наличии ЭЦП.
Шаг 3. Получите выписку ЕГРИП
Срок – 1 рабочий день. Проверьте, чтобы код 68.10 действительно был указан.
Налоговые нюансы для ИП-земельных дилеров
НДС
Согласно ст. 146 НК РФ:
- операции по продаже земельных участков не являются объектом налогообложения НДС;
- в счёте-фактуре и договоре прописывается: «без НДС, освобождено на основании пп. 1 п. 3 ст. 149 НК РФ».
УСН или ОСНО?
| Режим | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| УСН 6 % «доходы» | Простой расчёт налога, нет учёта расходов | Налог платится с всей выручки, даже если купили-продали с маржой 3 % |
| УСН 15 % «доходы-расходы» | В расходы включается стоимость приобретения земельного участка (пп. 22 п. 1 ст. 346.16 НК) | Нужны платёжные документы, акт приёма-передачи, договор |
| ОСНО | Возможен вычет НДС по сопутствующим услугам (геодезия, кадастровый инженер) | Нужно вести полный бухгалтерский учёт и подавать декларацию по НДС ежеквартально |
Частые ошибки и способы их избежать
- Ошибка: указание кода 41.10 «Организация строительства» вместо 68.10.
Решение: 41.10 применяется при продаже объектов капитального строительства, а не голых земель. - Ошибка: пропуск кода 68.10 и указание только «посредничество».
Решение: нотариус может отказать в удостоверении договора, так как в ЕГРИП не видна деятельность по продаже собственного имущества. - Ошибка: использование устаревшего ОКВЭД 1 (например, 70.12.1).
Решение: всегда проверяйте код в актуальной редакции ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2).
Пошаговый чек-лист для ИП-новичка
- ☐ Определить, будет ли ИП покупать землю на себя → код 68.10.
- ☐ При необходимости добавить аренду или посредничество.
- ☐ Подготовить форму Р24001 и подать в МФЦ/ФНС.
- ☐ Получить выписку ЕГРИП и проверить корректность кодов.
- ☐ Заключать договоры купли-продажи с формулировкой «без НДС».
- ☐ Сдавать налоговую отчётность по УСН или ОСНО в зависимости от выбранного режима.
Краткий вывод
Код ОКВЭД 68.10 является универсальным и достаточным для индивидуального предпринимателя, который занимается куплей-продажей земельных участков. Добавление других кодов возможно, но не обязательно, если сопутствующая деятельность не планируется. Главное – корректно отразить код в ЕГРИП и учитывать, что земельные сделки не облагаются НДС согласно ст. 146 НК РФ.
Актуально на