Код ОКВЭД (Общероссийский классификатор видов экономической деятельности), один из главных инструментов, определяющих правовой статус и налоговый режим любой компании или индивидуального предпринимателя (ИП)․ Правильный подбор кода особенно важен в сфере недвижимости, где различаються операции с жилой, нежилой (коммерческой) и специализированной недвижимостью, а также услуги агентств․

Почему правильный ОКВЭД так важен?

• Налоговый режим․ От выбранного кода зависят правила налогообложения (УСН, ОСН, патент и т․д․)․
• Лицензирование и ограничения․ Некоторые виды деятельности (например, юридическое сопровождение сделок) требуют отдельного кода и лицензий․
• Возможность заключать договоры․ Банки, контрагенты и государственные органы проверяют наличие соответствующего ОКВЭД․
• Статистика и отчетность․ Правильный код упрощает сдачу отчетов и позволяет участвовать в государственных тендерах․

Классификация ОКВЭД по недвижимости (раздел 68)

Раздел 68 – Операции с недвижимым имуществом охватывает всю палитру услуг: от покупки‑продажи до управления арендой․ Ниже — основные коды, актуальные в 2026 году․

68․31 – Деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе

Включает:

1. Посреднические услуги при покупке, продаже и аренде недвижимости (жилая и нежилая)․
2. Консультационные услуги по оценке, юридическому сопровождению и подбору объектов․
3. Деятельность агентов‑поручителей (субагентская работа)․

Не включает:

• Юридическую деятельность (см․ 69․10 – Деятельность юридических фирм)․

Подкоды 68․31․32 и 68․31․4

• 68․31․32 – Предоставление консультационных услуг при купле‑продаже нежилого имущества․
• 68․31․4 – Консультационные услуги по аренде недвижимости․

68․20 – Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом

Код подходит для собственников, которые сдают в аренду свои объекты (офисы, склады, торговые площади) и управляют ими․ Включает:

• Сдачу в аренду нежилых помещений․
• Управление арендой (сбор арендных платежей, обслуживание объектов)․

68․32 – Управление недвижимым имуществом

Этот код часто используют компании, занимающиеся комплексным обслуживанием (техническое обслуживание, бухгалтерия, юридическое сопровождение) как для собственных, так и для арендованных объектов․

Коды 70․31 и 70․32 (альтернативные варианты)

Если деятельность компании более ориентирована на посредничество без собственного портфеля недвижимости, можно рассмотреть:

• 70․31․1 – Предоставление посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимости․
• 70․32 – Управление недвижимым имуществом (подразделение более широкого спектра услуг, включая консалтинг)․

Как подобрать ОКВЭД для конкретного бизнеса?

Нюансы налогообложения в зависимости от кода

УСН «Доходы»

Подходит для большинства ИП, занимающихся сдачей недвижимости (68․20)․ Налоговая ставка — 6 % от дохода․ При этом расходы (ремонт, коммунальные услуги) не учитываются․

УСН «Доходы – расходы»

Выбирают, если расходы составляют значительную часть доходов (например, крупный ремонт, управленческие услуги)․ Ставка — 15 % от разницы доход‑расход․

ОСН (общая система налогообложения)

Необходима, если бизнес планирует:

• Вести деятельность, подпадающую под несколько кодов ОКВЭД, включая юридические услуги․
• Работать с крупными корпоративными клиентами, требующими НДС‑учета․

Патентная система

Для ИП, занимающихся арендой небольших помещений (до 30 м²) в некоторых регионах, возможен патент․ Нужно уточнять в налоговой по месту регистрации․

Практический пример: открываем ООО «МосНедвижимость»

1. Определяем профиль: агентство, предоставляющее посреднические услуги и консультирование при аренде коммерческих помещений․
2. Выбираем основной ОКВЭД: 68․31․
3. Дополнительные коды: 68․31․32 (консультации по продаже), 68․31․4 (консультации по аренде), 68․20 (если будем сдавать собственные объекты)․
4. Режим налогообложения: УСН «Доходы» – 6 % (простота учёта, отсутствие необходимости вести НДС‑отчётность)․
5. Регистрация:
   • Подготовить устав, решить вопрос о размере уставного капитала (не менее 10 000 руб)․
   • Заполнить форму Р11001 в Федеральной налоговой службе (ФНС) и указать выбранные коды ОКВЭД․
   • Получить выписку из ЕГРЮЛ, открыть расчётный счёт в банке․
6. Ведение бухгалтерии: выбрать специализированную программу (например, «1С:Бухгалтерия для коммерческой недвижимости») и вести учёт арендных платежей, комиссионных и расходов․

Коммерческая недвижимость в Москве и Подмосковье

Рынок коммерческой недвижимости в столичном регионе характеризуется высоким спросом на офисные и складские помещения․ При выборе ОКВЭД важно учитывать, какие типы объектов вы планируете обслуживать․

• Офисные помещения․ Чаще всего используются коды 68․20 и 68․31․ Порталы RentNow, Of․ru предоставляют актуальные базы объектов․
• Торговые центры и ритейл․ Для сдачи в аренду торговых площадей рекомендуется добавить код 68․31․32 (консультации по продаже нежилой недвижимости)․
• Склады и логистические центры․ Подходят коды 68․20 (аренда) + 68․32 (управление)․

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли одновременно использовать коды 68․31 и 68․20 в одном ООО?

Да․ Основной код указывается в уставе, а дополнительные коды фиксируются в заявлении в ФНС․ Это позволяет вести как агентскую, так и собственническую деятельность․

Что делать, если я уже зарегистрировался с кодом 68․10 (операции с недвижимостью), а теперь хочу заниматься арендой?

Необходимо подать заявление о добавлении нового кода ОКВЭД в ФНС․ Процедура простая: в личном кабинете заполнить форму «Изменение ОКВЭД», указать новые коды и подтвердить․

Нужен ли отдельный код для оценки недвижимости?

Для оценки обычно используют код 68․31․32 (консультационные услуги при купле‑продаже нежилого имущества)․ Если оценка касается жилой недвижимости, может потребоваться отдельный код 68․31․31 (консультационные услуги при купле‑продаже жилого имущества)․

Можно ли вести деятельность по аренде недвижимости на УСН «Доходы – расходы», если у меня есть только один объект?

Да, но в большинстве случаев выгоднее УСН «Доходы», так как при небольших расходах ставка 15 % может оказаться выше 6 % от дохода․

Краткий чек‑лист при выборе ОКВЭД для недвижимости

1. Определите тип недвижимости (жилая, коммерческая, специализированная)․
2. Уточните основной вид деятельности: агентство или собственник‑арендодатель․
3. Выберите основной код из раздела 68 (68․31 – агентство, 68․20 – аренда, 68․32 – управление)․
4. При необходимости добавьте подкоды (68․31․32, 68․31․4, 70․31․1 и др․)․
5. Определите налоговый режим (УСН, ОСН, патент) в зависимости от объёма расходов․
6. Зарегистрируйте изменения в ФНС и обновите устав (если меняете тип организации)․
7. Настройте бухгалтерию под выбранный код и режим налогообложения․

Выбор правильного кода ОКВЭД – фундамент успешного бизнеса в сфере недвижимости․ Он определяет, какие услуги вы сможете законно предоставлять, как будете платить налоги и какие документы необходимо вести․ В 2026 году наиболее востребованными являются коды 68․31 (агентская деятельность), 68․20 (аренда) и 68․32 (управление)․ При правильном сочетании этих кодов ваш бизнес получит гибкость, возможность расширения спектра услуг и оптимизацию налоговой нагрузки․

Если у вас остались вопросы по подбору ОКВЭД, оформлению документов или выбору налогового режима – обратитесь к квалифицированному бухгалтеру или консультанту по налогам․ Правильный старт – залог дальнейшего роста и стабильности․