Регистрация юридического лица или ИП, занимающегося операциями с недвижимостью, требует точного указания кодов по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД). Неверно выбранные коды могут привести к отказу в регистрации, блокировке расчётного счёта или штрафам от ФНС. Ниже — подробная инструкция, какие коды актуальны для агентов по недвижимости в 2026 году.

Что такое ОКВЭД и зачем он нужен агенту по недвижимости?

ОКВЭД, это система кодов, которую используют:

• ФНС — для определения налогового режима и проверки видов разрешённой деятельности;
• банки — чтобы открыть расчётный счёт и подтвердить легальность операций;
• фонды и статистика — для сбора данных по отраслям.

Если ваша деятельность не соответствует указанным кодам, налоговая может потребовать уточнения или оштрафовать.

Основные коды ОКВЭД-2 для агента/агентства недвижимости

Код 68.31 — «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе»

• Охватывает: сдачу объектов в аренду, управление коммерческой и жилой недвижимостью, сбор арендной платы, организацию ремонтов.
• Часто используют УК и управляющие компании, но также подходит агентствам, которые берут объект «под ключ» и управляют им.
• Налоговая нагрузка: при УСН 6 % или 15 %, при ПСН — патент недоступен.

Код 68.32 — «Деятельность агентств недвижимости»

• Охватывает: куплю-продажу, обмен, аренду жилой и коммерческой недвижимости, подбор объектов, оформление сделок.
• Является основным кодом для риэлторов и агентств.
• Допускает работу как на УСН, так и на патенте (в большинстве регионов).

Код 46.90 — «Оптовая торговля неклассифицированная»

• Используется, если агентство дополнительно закупает и перепродаёт материалы для ремонта, мебель, технику «под заказ» клиента.
• Необходим, если доход от такой деятельности превышает 5 % от общего оборота.

Код 70.20, «Деятельность по консультированию по вопросам коммерческой деятельности и управления»

• Подходит для юридического и инвестиционного консалтинга: оценки рынка, юр. сопровождение сделок, разработка договоров.

Дополнительные коды, которые могут понадобиться

Пошаговая инструкция по добавлению кодов при регистрации ИП/ООО

1. Шаг 1: Определите основные и дополнительные виды деятельности.
   Пример: основной, 68.32, дополнительный — 68.31, 66.29.
2. Шаг 2: Заполните форму Р21001 (для ИП) или Р11001 (для ООО).
   В разделе «Виды экономической деятельности» укажите коды без точек и пробелов (например, 6832).
3. Шаг 3: Подайте документы в налоговую через МФЦ или электронную подпись.
4. Шаг 4: Получите выписку из ЕГРИП/ЕГРЮЛ и проверьте корректность кодов.
5. Шаг 5: Если нужно добавить коды позже, подайте форму Р24001 (ИП) или Р14001 (ООО).

Частые ошибки и как их избежать

Ошибка 1: Указание только «68.31» при работе с физлицами

Код 68.31 касается скорее управления объектами, чем посредничества. Если вы продаёте квартиры, обязательно добавляйте 68.32.

Ошибка 2: Использование старого ОКВЭД-1

С 2017 года используется ОКВЭД-2**. Добавление кодов из версии 1.1 приведёт к отказу.

Ошибка 3: Отсутствие кодов при работе с юр. лицами

Если вы заключаете агентские с компаниями, добавьте 70.20, чтобы налоговая не посчитала доход «нелегальным».

Проверка актуальности кодов онлайн

Убедитесь, что ваши коды соответствуют новому классификатору:

• Официальный сайт Росстата: okved.ru
• Сервис ФНС «Проверь себя»: введите ИНН и убедитесь, что нет замечаний по ОКВЭД.

Классический риэлтор/агентство:

• Основной — 68.32
• Дополнительный, 68.31, 66.29, 70.20

Агентство + ремонт + перепродажа материалов:

• Основной, 68.32
• Дополнительный — 68.31, 46.90, 43.99

Важно: раз в год пересматривайте коды: если доля дохода по дополнительным видам превысит 20 %, сделайте их основными, чтобы избежать вопросов от налоговой.