Вопрос округления площади земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) часто возникает у собственников, кадастровых инженеров и специалистов по межеванию. Правила округления регулируются несколькими нормативными актами, среди которых ключевыми являются Приказы Министерства экономического развития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 и от 17 августа 2012 г. № 518, а также Приказ ФГС РФ от 23 октября 2020 г. № П/0393. В статье рассмотрены основные положения этих документов, порядок расчётов, допустимые отклонения и практические рекомендации.

Правовая база

Ниже перечислены основные нормативные акты, регулирующие определение и округление площади земельных участков:

• Приказ Минэкономразвития РФ от 1 марта 2016 г. № 90 (в ред. от 9 августа 2018 г.) – утверждает требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также требования к определению площади земельного участка, здания, сооружения и помещения.
• Приказ Минэкономразвития РФ от 17 августа 2012 г. № 518 – устанавливает требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка и контура зданий.
• Приказ ФГС России от 23 октября 2020 г; № П/0393 – регламентирует порядок округления площади до целого числа квадратных метров в реестре недвижимости.
• Федеральный закон № 218‑ФЗ от 13 июля 2015 г. – определяет, что площадь земельного участка является площадью геометрической фигуры, образованной проекцией границ на горизонтальную плоскость.

Что подразумевается под «округлением площади»?

Округление – это процесс приведения рассчитанной (по геодезическим данным) площади земельного участка к целому числу квадратных метров, которое фиксируется в реестре. Согласно Приказу № П/0393, окончательная площадь указывается в квадратных метрах без дробных частей.

Алгоритм округления

1. Определяется точная площадь А (в м²) с учётом всех требований к точности измерений (см. Приказ № 90).
2. Применяется правило стандартного математического округления:
   • Если дробная часть А меньше 0,5 – площадь округляется в меньшую сторону.
   • Если дробная часть ≥ 0,5 – площадь округляется в большую сторону.
3. Полученное целое число А_окр вносятся в межевой план и в ЕГРН.

Допустимые отклонения

Согласно письму Минэкономразвития РФ от 12 сентября 2013 г. Д23‑и‑2729, при указании площади в межевом плане допускается отклонение не более 1 м² от рассчитанной площади. Это означает, что если точная площадь составляет, например, 150,49 м², то в реестр будет внесено 150 м², а отклонение составит 0,49 м² – в пределах нормы.

Как происходит определение точной площади?

Точная площадь рассчитывается на основе координат характерных точек границ, которые определяются одним из методов, указанных в Приказе № 90:

• Геодезический метод – традиционные наземные измерения с использованием тахеометров, GPS‑приёмников и нивелиров.
• Спутниковый геодезический метод (GNSS) – измерения с помощью спутниковой навигации, обеспечивающие точность до 0,02 м для координат.
• Комбинированный метод – сочетание наземных и спутниковых измерений, что повышает надёжность и точность (введено нововведениями Приказа 90).

После получения координат, площадь рассчитывается в геодезическом программном обеспечении (например, AutoCAD Civil 3D, ArcGIS, QGIS) по формуле площади полигональной фигуры.

Практические рекомендации при подготовке межевого плана

Шаги подготовки

1. Сбор исходных данных – уточните границы участка, получив выписку из ЕГРН, кадастровый план и документы о предыдущих межевых работах.
2. Выбор метода измерений – учитывайте технические возможности, требуемую точность (не менее 0,05 м для координат) и сроки выполнения работ.
3. Проведение полевых измерений – фиксируйте координаты всех характерных точек, включая угловые, точку начала и конца контура.
4. Расчёт площади в программном обеспечении – проверьте, что все точки замкнуты, и проведите проверку топологии (отсутствие пересечений, двойных линий).
5. Округление площади – примените правило математического округления и проверьте отклонение (не более 1 м²).
6. Подготовка межевого плана – внесите окончательную площадь, координаты и подписи уполномоченных специалистов.
7. Регистрация в Росреестре – подайте межевой план в орган регистрации, где будет произведена проверка соответствия требованиям приказов.

Часто задаваемые вопросы

• Можно ли округлять в меньшую сторону, если дробная часть 0,49 м²? Да, это допускается, так как отклонение менее 1 м² соответствует требованиям приказов.
• Что делать, если отклонение превышает 1 м²? Необходимо уточнить границы, провести повторные измерения или оформить поправку к межевому плану.
• Как учитывается площадь зданий и сооружений на участке? Приказ № 90 включает отдельные требования к определению площади зданий и их контуров; их площади учитываются при расчёте общей площади застройки, но в ЕГРН указывается площадь самого земельного участка без вычета построек.

Примеры расчётов

Пример 1. Округление вниз

Точная площадь, полученная в результате геодезических измерений: 124,32 м².

Дробная часть = 0,32 м² < 0,5 → округляем вниз.

Пример 2. Округление вверх

Точная площадь: 276,78 м².

Дробная часть = 0,78 м² ≥ 0,5 → округляем вверх.

Влияние округления на налогообложение и планирование застройки

Округлённая площадь используется при расчёте:

• Налоговой базы по земельному налогу (ставка рассчитывается за каждый квадратный метр).
• Коэффициента застройки (отношение площади застройки к площади участка).
• Лимита максимального количества построек, предусмотренного градостроительным регламентом.

Поскольку отклонение не превышает 1 м², влияние на налоговые платежи и планирование обычно незначительно, однако при небольших участках (например, 6 соток = 600 м²) даже 1 м² может изменить процент застройки на 0,17 %.

Округление площади земельного участка до целого числа – обязательный процесс, регулируемый Приказом Минэкономразвития РФ № 90 (и последующими поправками) и Приказом ФГС РФ № П/0393. Ключевые требования:

• Точность измерений должна соответствовать нормативам (координаты – не менее 0,05 м, площадь – до 0,1 м²).
• Округление производится по стандартному правилу (0,5 м² – граница перехода).
• Допустимое отклонение от точной площади – не более 1 м².
• Все расчёты фиксируются в межевом плане, который затем регистрируется в ЕГРН.

Соблюдение этих требований гарантирует законность внесённых данных, уменьшает риск отказа в регистрации и упрощает последующее взаимодействие с налоговыми и градостроительными органами.

Дата публикации: 10:39:36 (по данным системы). Информация взята из официальных приказов Минэкономразвития РФ и ФГС России, а также из разъяснений Министерства экономического развития РФ.