Код ОКПД2 68.20.12 «Аренда и эксплуатация собственного или арендованного земельного участка» является ключевым для всех‚ кто сдаёт или получает земельные участки в аренду. Ниже мы разберёмся‚ как правильно классифицировать услугу‚ какие коды использовать в контрактах‚ счетах-фактурах и отчётности‚ какие налоговые последствия возникают у арендодателя и арендатора‚ а также приведём примеры проводок и типичные ошибки.
Что такое ОКПД2 68.20;12 «Аренда земельных участков»
- Раздел 68 — «Операции с недвижимым имуществом».
- Код 68.20.12 охватывает как сдачу в аренду собственных земельных участков‚ так и эксплуатацию арендованных земель.
- Исключения: если участок сдаётся вместе с зданием или сооружением‚ используйте 68.20.11.
Как правильно указать код в договоре и документах
- Договор аренды: в разделе «Предмет договора» укажите ОКПД2 68.20.12.
- Счёт-фактура (с 2023 г.): в строке 2 «Код товара/услуги» проставляется 15-значный код ОКПД2 без точек и пробелов: 6###-###-####000.
- Контракт в ЕИС: при публикации в ЕИС нужно выбрать именно 68.20.12 из справочника ОКПД2‚ иначе контракт не пройдёт модерацию.
Налоговые последствия для арендодателя
Налог на прибыль
Доход от аренды земли признаётся внереализационным (п. 4 ст. 250 НК РФ). При УСН доход поступает кассовым методом‚ при ОСНО, методом начисления.
Расходы на содержание участка (налог на землю‚ кадастровый учёт‚ охрана) учитываются при расчёте налогооблагаемой базы НП в полном объёме.
НДС
- Услуги по аренде земельных участков не облагаются НДС (п. 2 ст. 149 НК РФ).
- Арендодатель не выставляет счёт-фактуру‚ если в договоре чётко указано‚ что объектом аренды является именно земельный участок без иных объектов.
- Если в договоре есть даже минимальный комплекс услуг (например‚ охрана)‚ советуем выставить счёт-фактуру с НДС 0 % в графе 8 и приложить добровольную декларацию по форме КНД 1150005‚ чтобы избежать претензий ФНС.
Упрощённая система (УСН 6 % или 15 %)
Доход от аренды учитывается в полном объёме как «невнереализационные поступления».
Если УСН 15 %: расходы на налог на землю‚ коммунальные услуги (если договором предусмотрено) и прочие затраты принимаются к вычету в порядке ст. 346.16 НК РФ.
Налоговые последствия для арендатора
- Налог на прибыль: арендные платежи относятся к расходам подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ.
- НДС: НДС не вычитается‚ так как операция освобождена.
- УСН 15 %: платежи принимаются к вычету как «прочие расходы» п. 19 ст. 346.16.
- УСН 6 %: расходы не учитываются‚ но платежи уменьшают авансовые платежи по УСН.
Примеры бухгалтерских проводок
Арендодатель (ОСНО)
Доход признаётся по дате акта оказания услуг.
- Д 62 К 91.1 — начислена арендная плата.
- Д 91.2 К 68 (земельный налог) — начислен налог на землю.
- Д 51 К 62 — поступили деньги от арендатора.
Арендатор (ОСНО)
- Д 20 (26‚ 44) К 60 — отражены расходы по аренде.
- Д 60 К 51, оплачена аренда.
Кадастровая стоимость и договорная цена: какие ограничения
Законом 325-ФЗ установлены «земельные» правила: арендная плата за землю муниципальной/государственной собственности не может быть ниже кадастровой стоимости × 0‚01 % в год.
Для частных участков такого ограничения нет; проверяйте только рыночную цену при сделках с взаимозависимыми лицами (ст. 105.14 НК РФ).
Частые ошибки
- Ошибка: указать код 68.20.11 вместо 68.20.12 при сдаче «чистой» земли → приведёт к претензиям на тендерах и ЕИС.
- Ошибка: отражать внереализационный доход как выручку — искажает показатели формы 2.
- Ошибка: начислить НДС 20 % на аренду земли → налоговая потребует корректировку и штраф 20 %.
Чек-лист для бухгалтера
- ☐ Проверьте договор: только земля → 68.20.12‚ земля + здание → 68.20.11.
- ☐ Убедитесь‚ что в счёте-фактуре код 6###-###-####000‚ НДС «без НДС».
- ☐ При УСН 15 % включите в расходы налог на землю.
- ☐ Сдайте декларацию по земельному налогу до .
- ☐ Сравните договорную ставку с кадастровой (для муниципальных участков).