Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․ 13:30:47
Общие положения
Оборот земельных участков в России регулируется Земельным кодексом РФ (ЗК РФ) и рядом федеральных законов․ Основным нормативным актом, определяющим ограничения оборотоспособности, является статья 27 ЗК РФ․
Согласно пункту 1 этой статьи:
«Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом»․
То есть любые сделки с землёй (купля‑продажа, аренда, дарение и др․) должны соответствовать требованиям как Гражданского кодекса РФ, так и положениям Земельного кодекса․
Классификация ограничений
Ограничения делятся на три группы:
- Земли, изъятые из оборота․ Такие участки не могут быть переданы в частную собственность и не являются объектом сделок, предусмотренных гражданским законодательством․
- Земли, ограниченные в обороте․ Их передача в частную собственность допускается только в случаях, установленных федеральными законами․
- Ограничения, устанавливаемые федеральными законами․ Содержание и порядок применения ограничений определяется отдельными нормативными актами․
Земли, изъятые из оборота
К ним относятся, в частности:
- Участки, занятые объектами федерального значения (военные базы, объекты ФСБ, ФСО, ФСИН и др․)․
- Земли, находящиеся в границах особо охраняемых природных территорий (заповедники, национальные парки) – если иное не предусмотрено законом;
- Участки, используемые для размещения объектов атомной энергетики, космической инфраструктуры, ядерных и радиоактивных материалов․
Земли, ограниченные в обороте
Эти территории могут быть переданы в частную собственность, но только в случаях, когда об этом явно сказано в федеральных законах․ К таким землям относятся, например, участки, находящиеся в пределах:
- Лесного фонда;
- Водных объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
- Объектов культурного наследия (историко‑культурные заповедники, музеи‑заповедники и др․)․
Особенности ограничения оборотоспособности земель, связанных с обороной и безопасностью
Для земель, предназначенных под оборону, безопасность и стратегические нужды государства, предусмотрены самые строгие ограничения․ Ниже перечислены основные категории, которые попадают под эту группу․
Военно‑оборонительные объекты
Согласно подпункту 1 пункта 4 статьи 27 ЗК РФ, из оборота изъяты земельные участки, занятые:
- Зданиями и сооружениями, в которых размещены постоянные части Вооружённых Сил РФ, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
- Военными судами;
- Объектами Федеральной службы безопасности (ФСБ) и Федеральной службы охраны (ФСО);
- Объектами Федеральной службы исполнения наказаний (ФСИН);
- Воинскими и гражданскими захоронениями․
Инженерно‑технические сооружения, связанные с границей
Подпункт 10 пункта 4 охватывает инженерные сооружения, линии связи и коммуникации, возведённые в интересах защиты и охраны государственной границы РФ․
Земли, переданные в пользование оборонным предприятиям
В пункте 5 перечислены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые ограничены в обороте, если они:
- Предоставлены для обеспечения обороны, безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
- Используются для размещения объектов морского, внутреннего водного и воздушного транспорта, а также инфраструктуры железнодорожного и автомобильного транспорта федерального, регионального и местного значения․
Специальные зоны санитарной охраны
Для защиты источников питьевого и хозяйственно‑бытового водоснабжения установлены зоны санитарной охраны (первый пояc)․ Земли, находящиеся в этих зонах, также ограничены в обороте (подпункты 14 и 15 пункта 5)․
Порядок установления и снятия ограничений
- Определение статуса участка․ При регистрации в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) указывается, относится ли участок к изъятым или ограниченным в обороте․
- Получение согласования․ Для сделок с ограниченными участками необходимо получить согласие компетентного органа (например, Министерства обороны, Росприроднадзора, Росреестра)․
- Снятие ограничения․ Возможен только в порядке, установленном федеральным законом, и, как правило, требует изменения целевого назначения земли и/или выхода из состава объектов стратегического значения․
Практические примеры
| Тип ограничения | Пример участка | Возможность сделки |
|---|---|---|
| Изъятый из оборота | Военная база в Подмосковье | Продажа невозможна; возможна только передача в пользование по договору с Министерством обороны․ |
| Ограниченный в обороте (закон допускает) | Участок из лесного фонда, разрешенный к продаже в рамках программы «Лесное хозяйство» | Продажа допускается после получения разрешения от Федерального агентства лесного хозяйства․ |
| Ограниченный в обороте (санитарная зона) | Земля в первой зоне охраны источника питьевой воды в Тульской области | Продажа возможна только после согласования с Росводресурсами и изменения назначения земли․ |
Как проверить статус земельного участка?
Для собственников и потенциальных покупателей рекомендуется выполнить следующие шаги:
- Запросить выписку из ЕГРН по конкретному участку․
- Обратиться в местный отдел Росреестра за разъяснением статуса (изъят/ограничен/не ограничен)․
- При необходимости – направить запрос в профильный министерский орган (Минобороны, Росприроднадзор, Минприроды) для получения официального заключения․
Ограничения оборотоспособности земельных участков, важный инструмент государственной политики, направленный на защиту стратегических интересов, охрану окружающей среды и обеспечение национальной безопасности․ Понимание юридической базы, а также точного статуса конкретного участка, позволяет избежать правовых рисков и правильно оформить сделки․
При работе с земельными участками, попадающими под действие статьи 27 ЗК РФ, рекомендуется привлекать квалифицированных юристов и консультантов, специализирующихся на земельных отношениях, чтобы своевременно получить все необходимые согласования и избежать нарушения законодательства․
Автор статьи: ChatGPT, полезный помощник․ Информация актуальна на 19 апреля 2026 г․