19 апреля 2026 г. — Верховный суд Российской Федерации объявил о подготовке масштабного обзора судебной практики по делам об оспаривании сделок с недвижимостью. Инициатива возникла после громкого спора между народной артисткой Ларисой Долиной и предпринимательницей Полиной Лурье, который стал точкой кипения для всего рынка недвижимости страны.
Почему именно сейчас?
В последние годы количество судебных споров, связанных с продажей, дарением, арендой и переходом права собственности на квартиры, дома и земельные участки, резко выросло. Статистика свидетельствует:
- только в 2025 году граждане подали более 120 000 исков об оспаривании сделок с недвижимостью;
- около 30 % дел заканчиваются отменой или признанием сделок недействительными;
- в 15 % случаев возникают вопросы по налогообложению доходов от продажи объектов.
Разнонаправленные решения судов первой и апелляционной инстанций создают правовую неопределённость. Чтобы устранить разночтения, Председатель ВС РФ Игорь Краснов поручил трём коллегиям Верховного суда подготовить единый обзор.
Кто именно готовит документ?
- Коллегия по гражданским делам, анализ исков о признании сделок недействительными, разделе долей, пресекательных исках.
- Коллегия по административным делам — вопросы регистрации права собственности, оспаривание кадастровой стоимости, отказ Росреестра.
- Коллегия по экономическим спорам, дела о незаконном строительстве, долевое участие в ЖК, банкротство застройщиков.
Что войдёт в обзор?
Ключевые правовые позиции
- Когда суд признаёт сделку «мнимой» или «притворной» (ст. 170 ГК РФ).
- Как доказывается «злоупотребление правом» при занижении цены договора.
- Пределы свободы договора при продаже доли в праве общей собственности.
Налоговые аспекты
Различие между движимым и недвижимым имуществом напрямую влияет на:
- НДФЛ: 13 % с дохода от продажи квартиры, владевшей менее 5 лет;
- порядок применения имущественного налогового вычета (1 млн руб.);
- обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ.
Практика по делу Ларисы Долиной
Судебный спор касался квартиры в центре Москвы, проданной по договору долевого участия, но оспоренного на том основании, что продавец скрыл факт обременения. Верховный суд:
- подтвердил недействительность сделки;
- обязал стороны вернуться к первоначальному положению;
- отметил, что участники рынка недвижимости могут использовать это решение как прецедент.
Как это повлияет на рынок недвижимости?
Эксперты выделяют несколько последствий:
| Участник рынка | Ожидаемый эффект |
|---|---|
| Покупатели | Меньше риска купить «проблемную» квартиру благодаря единым критериям. |
| Застройщики | Строгий контроль документов и полной информации об объекте. |
| Риелторы | Необходимость пересмотреть шаблоны договоров и проверки юрчистоты. |
| Банки | Унификация процедуры оценки залоговой недвижимости. |
Когда ждать публикации?
Рабочая группа уже сформирована; она планирует:
- До 1 июня 2026 года собрать и систематизировать практику за последние 3 года.
- До 1 августа 2026 года выпустить первый обзор на официальном сайте ВС РФ и в «Вестнике Верховного Суда».
- До сентября провести образовательные вебинары для судей, адвокатов и риелторов.
Как защитить себя уже сегодня?
- Проверяйте ЕГРН перед любой сделкой: выписка действует 3 дня.
- Требуйте кадастровый паспорт и сверяйте площадь, этаж, право собственности.
- Используйте эскроу-счета при покупке новостроек — они минимизируют риск «двойных продаж».
- Консультируйтесь с юристом, если цена сильно отличается от рыночной.
Обзор судебной практики Верховного суда РФ по недвижимости станет «дорожной картой» для всех участников рынка. Он снизит количество споров, упростит проверку юридической чистоты объектов, а также усилит защиту прав добросовестных покупателей. Следите за новостями на сайте www.supcourt.ru и в официальных каналах Росреестра.