Суть нововведения․ С 19 апреля 2026 года в силу вступили изменения в законодательстве, которые распространили «период охлаждения» на все безналичные расчёты, связанные с покупкой–продажей жилой недвижимости․ Теперь деньги от покупателя поступают на специальный «эскроу–счёт» и остаются «замороженными» 15 календарных дней после государственной регистрации перехода права собственности․ Только по истечении этого срока продавец может их реально получить․

Что изменилось для продавца?

• Задержка в получении денег․ Раньше после подписания акта приёма-передачи и регистрации сделки деньги моментально поступали на расчётный счёт продавца․ Теперь он ждёт 15 дней․
• Новый документ в пакете — «Обязательство о выплате денежных средств за проданную квартиру»․ Это форма, которую продавец подписывает в Росреестре или МФЦ одновременно с подачей заявления о переходе права․ В ней указано:
  1. Сумма и валюта платежа;
  2. Реквизиты эскроу-счёта, открытого на имя продавца;
  3. Сроки (15 дней после даты регистрации права нового собственника);
  4. Банк, через который будет осуществляться выплата;
  5. Подписи сторон и регистратора․
• Страховка риска․ Если в течение «периода охлаждения» выявится подлог документов, двойная продажа или иные признаки мошенничества, деньги автоматически возвращаются покупателю без участия продавца․

Как правильно оформить обязательство?

На этапе подготовки к сделке откройте эскроу-счёт в любом банке из перечня ЦБ РФ․ Потребуются паспорт, свидетельство о праве собственности, справка об отсутствии обременений․

В день регистрации заполните бланк «Обязательство…» (форма № ЕСК-2026)․ Его выдаёт регистратор или забирайте накануне на rosreestr․gov․ru․

По факту подписания регистратор вносит сведения в ЕГРН, а банку отправляется электронное уведомление о начале отсчёта 15-дневного периода․

Через 15 дней деньги автоматически перечислятся на ваш счёт․ СМС-уведомление приходит в течение часа․

Как защитить себя от новых рисков?

• Проверяйте покупателя, запрашивайте кредитный отчёт (банки предоставляют бесплатно при оформлении ипотеки)․
• Фиксируйте дату подписания обязательства на фото/видео, сохраняйте чек из МФЦ․
• Не берите задаток «в конверте» — только на эскроу-счёт до регистрации․
• Уточните в договоре купли-продажи, кто несёт расходы по обслуживанию эскроу-счёта (обычно банк взимает 0,1–0,3 % от суммы)․

Частые вопросы

Вопрос: Можно ли сократить 15 дней?
Ответ: Нет․ Срок установлен федеральным законом и одинаков для всех регионов․

Вопрос: Что если покупатель отказался от покупки в «период охлаждения»?
Ответ: Тогда сделка отменяется, деньги возвращаются покупателю, квартира остаётся вашей․

Вопрос: Нужно ли платить НДФЛ после продажи, если я получу деньги не сразу?
Ответ: Налоговые обязательства возникают в момент регистрации перехода права․ Срок получения денег на это не влияет․

Новый порядок сделал сделки с недвижимостью безопаснее, но добавил продавцу 15-дневное «окно ожидания»․ Главное — заранее открыть эскроу-счёт, внимательно заполнить «Обязательство о выплате денежных средств за проданную квартиру» и сохранять все документы․ Тогда даже самые изощрённые аферисты не смогут помешать вам получить честно заработанные деньги․

Обновлено: 19 апреля 2026 г․