Что такое совет дома и кто такой председатель совета?
Совет многоквартирного дома (МКД) — это коллегиальный орган, формируемый собственниками для представления их интересов между общими собраниями․ Он не может заменить ТСЖ/УК, но обладает важными полномочиями:
- контролирует исполнение решений общего собрания;
- взаимодействует с управляющей организацией;
- созывает очередные и внеочередные собрания собственников;
- подписывает акты выполненных работ и акты приёма-передачи документации․
Председатель совета дома — это физическое лицо, которое:
- официально представляет совет перед третьими лицами;
- подписывает протоколы и документы от имени совета;
- обеспечивает ведение протоколов и хранение документации совета․
Обязательно ли выбирать председателя совета: мнение закона
Что говорит Жилищный кодекс РФ
Статья 161․1 ЖК РФ содержит лишь общее право, а не обязанность собственников создавать совет и избирать его председателя:
«Собственники помещений в МКД вправе создать совет МКД и избрать председателя совета МКД…»
Ключевое слово — «вправе», а не «обязаны»․ Следовательно, само по себе отсутствие председателя совета не нарушает закон․
Однако нюансы есть
- Если совет создан, но председатель не избран:
Совет считается недееспособным, потому что не может подписывать документы и представлять интересы собственников․ Все решения совета могут быть оспорены как «принятые с нарушением процедуры»․ - Если в уставе или решении ОСС прямо указано:
«Совет дома обязан избрать председателя в течение 15 дней» — тогда обязанность появляется․ Игнорирование означает нарушение внутреннего регламента, и собственники могут требовать созыва нового собрания․ - Контракт с управляющей компанией:
В договоре управления может быть пункт: «Распоряжения УК принимает председатель совета дома»․ При отсутствии председателя УК вправе отказаться выполнять ряд поручений, ссылаясь на неопределённость стороны․
Какие проблемы возникают без председателя совета
- Нельзя подписать акт ввода в эксплуатацию капитального ремонта․
Госстройнадзор может не принять документы без подписи уполномоченного лица․ - Затруднено взаимодействие с ресурсоснабжающими организациями․
Часто требуется официальное письмо с подписью председателя совета для перерасчётов, устранения аварий; - Сложнее взыскивать неустойку с управляющей компании․
Суд может потребовать доказательства полномочий лица, подающего иск от имени собственников․ - Отсутствие «единого окна» для жильцов․
Все вопросы начинают решаться «вразнобой», что снижает эффективность самоуправления․
Что делать, если председателя так и не выбрали
Вариант 1․ Срочно создать новое общее собрание
Процедура:
- Составить предложение о включении вопроса «О выборах председателя совета дома» в повестку․
- Собрать подписи 10 % собственников или обратиться в управляющую компанию как инициатора․
- Провести собрание (очно-заочное или заочное) и зафиксировать решение в протоколе․
Вариант 2․ Распределить полномочия между членами совета
Если временно нет кандидатуры, можно на общем собрании:
- утвердить совместное подписание документов любым из членов совета;
- назначить временно исполняющего обязанности председателя на 3–6 месяцев․
Вариант 3․ Реорганизоваться в ТСЖ
Если самоуправление с советом вызывает постоянные конфликты, собственники вправе:
- Распустить совет․
- Зарегистрировать ТСЖ, где председатель правления уже является обязательной должностью․
Краткий чек-лист для собственников
Проверьте, есть ли в уставе дома или решении ОСС требование обязательно избирать председателя совета;
Если требования нет, не ошибка, но рекомендуется избрать председателя для оперативности․
Если требование есть — созывайте ОСС в течение 30 дней, иначе любой собственник может обжаловать бездействие в суде․
Занесите Ф․ И․ О․ и паспортные данные председателя в реестр собственников, чтобы избежать споров о полномочиях․
Юридически председатель совета дома выбирается по желанию собственников, но на практике без этой фигуры МКД теряет в эффективности и защищённости․ Поэтому разумнее не «забывать», а сразу определить человека, который будет «единым окном» между жильцами, управляющей компанией и государственными органами;