Составление и ведение списка недвижимого имущества — обязательный элемент учёта для любой организации‚ индивидуального предпринимателя и даже частного лица. Правильно оформленный реестр объектов помогает не только в управлении активами‚ но и в минимизации налоговых рисков: от ошибок в начислении налога на имущество до проблем с государственной регистрацией при сделках или изъятии объектов для муниципальных нужд.
Зачем нужен список недвижимого имущества
- Формирование налоговой базы по налогу на имущество (включая кадастровую и среднегодовую стоимость).
- Контроль перехода объектов на кадастровую стоимость в соответствии с Постановлением от 24 августа 2023 года (резолютивная часть объявлена ‚ полный текст изготовлен ).
- Подтверждение права собственности при регистрации‚ сделках‚ залоге или изъятии.
- Оптимизация налоговой нагрузки для спецрежимников (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ).
- Участие в мероприятиях органов Госинспекции по недвижимости по контролю фактического использования объектов (завершён цикл 2024 г.).
Какие объекты включать в список
- Земельные участки (включая изъятые для гос/муниципальных нужд).
- Здания и сооружения (жилые и нежилые).
- Помещения и объекты незавершённого строительства.
- Единые недвижимые комплексы.
- Объекты‚ внесённые в Перечень кадастровой оценки на 2020 г. (налоговая база исходя из кадастровой стоимости).
- Имущество на спецрежимах‚ которое не освобождается от налога (уточните по статье 378.2 НК РФ).
| № | Наименование объекта | Кадастровый номер | Адрес | Правообладатель | Кадастровая стоимость‚ ₽ | Налоговый режим | Примечания |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Земельный участок 12 соток | 77:01:0004010:123 | Москва‚ ул. Лесная‚ д. 10 | ООО «ПромСервис» | 25 500 000 | USN 15 % | В списке кадастровой оценки 2020 |
| 2 | Нежилое здание 1 800 м² | 77:01:0004010:456 | Москва‚ ул. Лесная‚ д. 10 | ООО «ПромСервис» | 95 000 000 | USN 15 % | Переход на кадастровую стоимость с |
| 3 | Паркинг | 77:01:0004010:789 | Москва‚ ул. Лесная‚ д. 10 | ИП Иванов А.А. | 9 500 000 | Патент | Не освобождается от налога на имущество |
Как обновлять список
Ежеквартально проверяйте ЕГРН и Росреестр на предмет изменений кадастровой стоимости.
Сверяйте список с актами Госинспекции по недвижимости о фактическом использовании объектов (итоги 2024 г.).
При переходе на спецрежимы (УСН‚ ПСН‚ АУСН) вносите пометку «Освобождено / Не освобождено» в колонку «Налоговый режим».
При изъятии земельного участка для муниципальных нужд снимайте объект со списания после государственной регистрации права муниципалитета.
Налоговые лайфхаки 2024–2026
- Кадастровая оценка: если объект внесён в перечень 2020 г.‚ налоговая база = кадастровая стоимость‚ но можно оспорить через комиссию при Росреестре.
- Спецрежимы: УСН 15 % и патент освобождают от налога на имущество не для всех объектов. Проверьте пункт 7 статьи 378.2 НК РФ + региональные законы.
- Налоговые вычеты: при продаже имущества‚ находившегося в собственности более 3 лет (для физлиц) или 5 лет (для юрлиц)‚ возможен вычет в размере фактически полученных доходов.
Чек-лист «Список готов к проверке»
- Все объекты отражены в ЕГРН без расхождений.
- Кадастровая стоимость актуальна на .
- Режим налогообложения прописан для каждого объекта.
- Акты Госинспекции по недвижимости 2024 г. согласованы с фактическим использованием.
- Есть сканы постановления 24–25 августа 2023 г. для спорных объектов.