04 апреля 2026 г.

Земельные ресурсы, это не только объект права собственности, но и уникальный природный ресурс, обеспечивающий жизнедеятельность общества;
В условиях глобальных вызовов (климатические изменения, урбанизация, ограниченность площадей) эффективное управление земельными фондами становится приоритетом государственной политики.
Российская Федерация, обладая крупнейшими в мире площадями сельхозземель, лесов и застроенных территорий, формирует многоуровневую систему управления, где сочетаются федеральные, региональные и муниципальные полномочия.

Конституционно-правовые основы управления

Конституция РФ и земельные отношения

• Ст. 9 Конституции РФ закрепляет равное сочетание частной, государственной и муниципальной собственности на землю.
• Ст. 72 и 76 определяют совместное ведение РФ и субъектов в сфере земельных отношений, что требует чёткого разграничения компетенций.

Земельный кодекс РФ (136-ФЗ от )

Кодекс закрепляет:

1. порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками;
2. категории земель (сельхозназначения, населённые пункты, особо охраняемые территории и др.);
3. институт фактического землепользователя — лица, которое фактически использует участок без оформленного права, но в силу обстоятельств подлежит правовой охране.

Субъекты управления

Федеральный уровень

Региональный уровень

Субъекты РФ реализуют перераспределение земель и заключают договоры о развитии застроенных территорий.
Пример: в Республике Карелия действует ГКУ «Управление земельными ресурсами», которое:

• распоряжается участками, находящимися в государственной казенной собственности;
• формирует земельные участки под инвестиционные площадки;
• проводит экспертизу почв и контролирует целевое использование.

Муниципальный уровень

Органы местного самоуправления (МСУ) управляют муниципальной собственностью, осуществляют:

• зонирование территорий и подготовку правил землепользования и застройки (ПЗЗ);
• выписку из ЕГРН и выдачу разрешений на строительство;
• аукционы и конкурсы на аренду земли.

Организационно-правовые механизмы

Планово-кадастровый блок

Государственный земельный кадастр и мониторинг земель обеспечивают пространственные и правовые данные для принятия управленческих решений.
С 2024 г. введён цифровой двойник территории, 3D-модель, интегрированная с ЕГРН и ГИС «Госулоги».

Договор о развитии застроенной территории (ДРЗТ)

ДРЗТ заключается между инвестором и органом власти.
Особенности:

1. гарантированный перераспределение земельных участков без торгов;
2. обязательства застройщика по переселению граждан, строительству социальных объектов;
3. срок реализации, до 10 лет с возможностью продления.

Механизм перераспределения земель

Используется для:

• создания крупных индустриальных парков;
• ликвидации разорённых и неиспользуемых участков;
• реализации инфраструктурных проектов (дороги, трубопроводы).

Проблемы и противоречия

Дублирование контрольных функций

Росреестр, Росприроднадзор и прокуратура проводят параллельные проверки, что увеличивает издержки бизнеса и снижает скорость принятия решений.

Недостаточность прямых полномочий МСУ

Ограниченные полномочия органов МСУ по переводу земель из одной категории в другую затрудняют развитие малых городов и посёлков.

Сложности с фактическими землепользователями

До 15 % сельхозземель используются без оформленных прав.
Это:

• создаёт риски рейдерских захватов;
• тормозит инвестиционные проекты;
• усложняет налогообложение.

Перспективы и направления совершенствования

Цифровизация и «умная» кадастровая оценка

К 2027 г. планируется полный переход на блокчейн-сопровождение сделок, что минимизирует махинации и сократит сроки регистрации до одного дня.

Расширение полномочий МСУ

Проект федерального закона № 123456-7 предлагает передать муниципалитетам право:

• самостоятельно переводить земли до 5 га между категориями;
• создавать местные земельные фонды для аренды под малый бизнес.

Единый земельный контроль

Предусматривается создание Российской земельной службы — единого федерального органа, который объединит функции кадастра, контроля и землеустройства.

Общее управление в области использования земли в РФ представляет собой динамичную систему, в которой правовое регулирование, цифровые технологии и многоуровневое взаимодействие органов власти направлены на обеспечение устойчивого развития территорий.
Главные условия успеха, снятие административных барьеров, цифровая прозрачность и баланс интересов государства, бизнеса и граждан.

Источники: Земельный кодекс РФ, Конституция РФ, отчёты Росреестра и Минсельхоза России, научные статьи журнала «Имущественные отношения в РФ» (КиберЛенинка).