С 13 декабря 2024 года в силу вступил федеральный закон № 631-ФЗ, который кардинально обновляет порядок инициирования общего собрания собственников помещений (ОСС). Теперь созвать собрание могут не только ТСЖ, ЖСК или управляющие компании, но и сами собственники, получившие поддержку всего лишь 5 % голосов от общей площади дома. Ниже ‒ подробное руководство и новые правила.

Кто вправе инициировать ОСС после

• Любой собственник помещения (квартиры, нежилого помещения), владеющий долей ≥ 0,5 % площади общего имущества.
• Группа собственников, суммарно владеющая не менее 5 % площади общего имущества.
• ТСЖ, ЖКС, кооператив (решением правления или председателя).
• Управляющая организация, если договор управления содержит такое право.
• Органы местного самоуправления, если в течение 6 месяцев не проводилось обязательное ОСС по капремонту.

Как подать инициативу: пошаговая инструкция

1. Формируем требование
   • в произвольной форме, но с указанием:
     • даты, времени и места ОСС (в т.ч. онлайн-площадка);
     • повестки дня;
     • способа оповещения (e-mail, СМС, «Госуслуги»);
     • срока приёма решений (от 10 до 90 дней).
2. Собираем подписи
   • в электронной форме через ЕСИА/Госуслуги;
   • или на бумаге с приложением копий ЕГРН-выписок, подтверждающих долю.
3. Отправляем в ТСЖ/УК
   • не позднее чем за 30 дней до даты ОСС;
   • одновременно направляем копию в территориальный орган Росреестра и в МФЦ.
4. Ожидаем ответ
   • в течение 5 рабочих дней организатор обязан:
     • подтвердить получение;
     • опубликовать уведомление о собрании на сайте ГИС ЖКХ;
     • разослать персональные приглашения.
5. Если отказ или бездействие
   • обращаемся в жилищную инспекцию или суд (исковое заявление по ст. 46 ЖК РФ).

Новые форматы проведения

Кворум и результаты: что изменилось

• Кворум для первого созыва – 50 % общей площади жилых и нежилых помещений.
• Кворум для повторного созыва – 30 % (раньше было 25 %).
• Решения по капремонту, реконструкции, установке общедомовых приборов учёта принимаются большинством 50 % + 1 голос.
• Решения по переводу жилого помещения в нежилое – 2/3 голосов от общего количества собственников.

Шаблон инициативного требования

Территориальному организатору ОСС
г. Москва, ул. Примерная, 10

Мы, нижеподписавшиеся собственники помещений многоквартирного дома ул. Примерная, 10, владеющие суммарно 5,8 % площади общего имущества, требуем созвать внеочередное общее собрание собственников в форме совмещённого очно-заочного голосования.

• Повестка дня:
  1. Утверждение годового плана капитального ремонта.
  2. Установка общедомовых приборов учёта холодной и горячей воды.
  3. Изменение условий договора управления.
• Дата и время: 25 января 2027 г., 18:00.
• Место: помещение клуба «Юность» (1-й этаж дома).
• Способ оповещения: СМС и письма на электронную почту.
• Срок приёма решений: 10 календарных дней.

Требование подписано: (список собственников, номера квартир, доли в %, подписи/ЭЦП).

Контрольные сроки и ответственность

• 5 дней – максимум на ответ организатора (ст. 45.1 ЖК РФ).
• 10 дней – срок обжалования в жилищную инспекцию.
• 30 дней – срок подачи иска в суд при полном игноре требования.
• Штрафы для УК/ТСЖ за непроведение ОСС: до 100 000 ₽ на юрлицо и до 10 000 ₽ на должностное лицо.

Частые вопросы собственников

Вопрос: «Можно ли созвать ОСС только для выбора новой управляющей компании?»
Ответ: Да, это прямо предусмотрено п. 2 ч. 5 ст. 44 ЖК РФ и не требует иного повода.

Вопрос: «Что делать, если УК отказывается предоставлять список собственников?»
Ответ: Запрашивайте выписку из ЕГРН через МФЦ или rosreestr.gov.ru; доступ предоставляется любому собственнику.

Подписанный Владимиром Путиным закон превращает ОСС из формальности в реальный инструмент контроля над управлением домом. У собственников появился удобный, быстрый и дешёвый способ влиять на бюджет, ремонт и качество услуг – достаточно заручиться поддержкой 5 % голосов и правильно оформить инициативу.

Удачных собраний и справедливых решений!