В 2026 году в российском жилищном праве продолжают активно применяться нормы главы 6 Жилищного кодекса РФ, регулирующие статус общедомового имущества. Последние изменения (в том числе Постановление Пленума ВС РФ от № 10) уточнили процедуры общих собраний собственников и ответственность за содержание общих помещений и инженерных систем. Ниже — максимально подробный разбор вопроса «что такое общедомовое имущество» и как с ним правильно обращаться.
Понятие и правовая природа
Согласно статье 36 ЖК РФ (в редакции от ) общедомовое имущество — это совокупность помещений, конструктивных элементов, инженерных коммуникаций и оборудования, которые находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
- Доля в праве общей собственности переходит автоматически при приобретении квартиры (ч. 2 ст. 36, ст. 38 ЖК РФ).
- Собственники владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в пределах, установленных ЖК РФ и ГК РФ.
- Форма собственности — долевая общая. Размер доли определяется пропорционально площади принадлежащего помещения к суммарной площади всех помещений дома.
Что именно относится к общедомовому имуществу
Исчерпывающий перечень дал ст. 290 ГК РФ и Постановление Пленума ВС РФ № 10/2025. К нему относятся:
Конструктивные элементы
- фундамент, несущие стены, перекрытия, колонны, лестничные марши;
- крыша, кровля, балконные плиты, чердак, подвал.
Инженерные системы
- сети водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электроэнергии;
- лифтовое оборудование, включая шахты, машинные помещения;
- тепловые пункты, насосные, вентиляционные и дымоудалительные системы.
Помещения общего пользования
- подъезды, коридоры, лестничные клетки;
- технические этажи, погреба, чердаки, колясочные, помещения консьержей;
- крыши, эксплуатируемые кровли, мусоропроводы, спортивные площадки на придомовой территории.
Земельный участок
Земля под домом и придомовая территория также входят в состав общего имущества и закреплены за собственниками на условиях общей долевой собственности (ст. 36, п. 2 Пленума ВС РФ № 10/2025).
Права и обязанности собственников
Права
- Использовать общее имущество по назначению (подъезды, лифты);
- Извлекать доход от сдачи общего имущества в аренду, если это не нарушает права других жильцов (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
- Участвовать в общих собраниях, определяющих:
- способ управления домом;
- содержание и ремонт общего имущества;
- размер платы за содержание жилья.
Обязанности
- Финансовое содержание — в соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества пропорционально размеру своей доли.
- Не препятствовать доступу к инженерным коммуникациям специализированным службам.
- Соблюдать решения общего собрания, оформленные в установленном порядке (очное/заочное/очно-заочное голосование).
Порядок управления и принятия решений
Формы управления
- Управляющая компания (УК) — договор управления многоквартирным домом.
- ТСЖ/жилищный кооператив — непосредственное управление.
- Необразованные собственники — прямое управление (редкий, но допустимый вариант).
Общее собрание собственников
По новым правилам (Пленум ВС № 10/2025):
- Кворум — 50%+1 голос от общего числа голосов.
- Решения по капремонту/перепланировке, 2/3 от общего числа голосов собственников.
- Допустимо электронное голосование через Госуслуги или региональные платформы.
Финансовые аспекты
Статьи расходов
- эксплуатация лифтов, систем отопления и водоснабжения;
- уборка подъездов и придомовой территории;
- текущий и капитальный ремонт кровли, фасада, инженерных сетей;
- услуги управляющей организации.
Как формируется плата
Размер платы определяется:
- Решением общего собрания.
- Если собрание не принимало решение — нормативами муниципалитета и тарифами Региональной тарифной комиссии.
Важно: даже если собственник не пользуется лифтом или подвалом, он обязан оплачивать долю в содержании общего имущества (разъяснение ВС РФ п. 17 Пост. № 10/2025).
Ответственность за нарушение правил
| Нарушение | Последствия | Источник |
|---|---|---|
| Несвоевременная оплата взносов на содержание общего имущества | Пени 1/300 ключевой ставки за каждый день просрочки | ст. 155 ЖК РФ |
| Самовольное переустройство общего имущества | Восстановление за счёт нарушителя, штраф до 2 500 ₽ | ст. 7.21 КоАП РФ |
| Отказ допустить коммунальные службы к инженерным сетям | Штраф до 3 000 ₽ (физлица) / до 50 000 ₽ (юрлица) | ст. 7.22 КоАП РФ |
Чек-лист собственника: как не нарушить закон
- Каждый квартал проверяйте квитанции: раздел «Содержание общего имущества» должен быть прозрачен.
- Два раза в год участвуйте в общих собраниях (очно или онлайн).
- Храните протоколы собраний не менее 3 лет.
- При ремонте в квартире убедитесь, что не задеваете несущие конструкции (совместное имущество).
- Если УК отказывается ремонтировать крышу или лифт — обращайтесь в жилищную инспекцию или прокуратуру.
Актуальные изменения 2025–2026 гг.
- С 1 декабря 2025 г. обязательное электронное голосование введено в городах-миллионниках (Москва, СПб, Новосибирск и др.).
- Уточнён порядок определения долей: при перепланировке квартиры доля в общем имуществе не меняется.
- Добавлены требования к видеонаблюдению в местах общего пользования (п. 12 Пленума ВС № 10/2025).
Краткий вывод
Общедомовое имущество — это не «ничейная» территория, а совместная собственность всех жильцов дома. Закон чётко определяет, что входит в его состав, как принимать решения и как распределять расходы. С учётом последних поправок и разъяснений Верховного суда РФ в 2025–2026 гг. собственникам важно активно участвовать в жизни дома, своевременно оплачивать коммуналку и следить за прозрачностью управляющих компаний.
— актуальность информации подтверждена последней редакцией ЖК РФ и Пленумом ВС № 10/2025.