Термин «общая площадь жилого дома» часто встречается в договорах купли‑продажи, в рекламных объявлениях и в нормативных актах. Однако многие покупатели и даже застройщики путают её с жилой, полезной или чистой площадью. В статье подробно разберём, какие помещения включаются в общую площадь, какие исключаются, какие нормативные документы регулируют порядок расчёта, а также приведём практические примеры расчёта.
Законодательная база
Определение общей площади жилого помещения закреплено в нескольких нормативных актах:
- Жилищный кодекс РФ от № 188‑ФЗ (ред. от ) – пункт 5 статьи 20: «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех его частей, включая помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».
- Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (П/0393) – пункт 12.1: площадь измеряется между внутренними поверхностями наружных стен; толщина стен в расчёт не включается.
- Приказ Минэкономразвития России от № 90 – определяет, какие элементы (ниши, арочные проёмы, полы под маршем лестницы и т.п.) учитываются в общей площади.
Что входит в общую площадь жилого дома
Согласно вышеуказанным документам, в общую площадь включаются:
- Жилые помещения – гостиные, спальни, детские комнаты, кухни, санузлы, коридоры, прихожие.
- Помещения вспомогательного использования:
- кладовки, чуланы, технические помещения (котельные, электрощитовые), подсобные комнаты;
- антресоли и мансарды, если их высота от пола до потолка ≥ 2 м (по Приказу Минэкономразвития);
- пола под маршем внутриквартирной лестницы, если высота от пола до низа выступающих конструкций ≥ 1,6 м;
- ниши высотой ≥ 2 м и арочные проёмы шириной ≥ 2 м.
- Подземные помещения (подвалы, подземные паркинги), если они находятся в составе жилого дома и предназначены для обслуживания жильцов.
- Встроенные элементы (встроенные шкафы, гардеробные, внутренние перегородки), если они находятся внутри жилых помещений.
Что НЕ входит в общую площадь
Из общей площади исключаются:
- балконы, лоджии, веранды и террасы (в т.ч. застеклённые), независимо от их площади;
- общие части здания, не принадлежащие конкретному жильцу (коридоры, лестничные клетки, лифтовые шахты, холлы), если они не относятся к вспомогательным помещениям конкретной квартиры;
- необитаемые зоны, такие как шахты вентиляции, шахты водоотведения, технические шахты, если они не обслуживают конкретные квартиры.
Различия между типами площадей
| Тип площади | Что учитывается | Что исключается |
|---|---|---|
| Общая площадь | Все жилые и вспомогательные помещения, указанные в п. 2. | Балконы, лоджии, веранды, террасы, общие части (коридоры, лестничные клетки). |
| Жилая площадь | Только помещения, предназначенные непосредственно для проживания (спальни, гостиные, кухни, санузлы, коридоры). | Вспомогательные помещения (кладовки, технические помещения), антресоли, ниши. |
| Полезная (или полезная чистая) площадь | Жилая площадь + все вспомогательные помещения, принадлежащие конкретной квартире (кладовки, гардеробные, подсобные). | Общие части дома и наружные конструкции. |
| Площадь застройки | Площадь застройки земельного участка, включающая фундамент, наружные стены, навесы, крыльца. | Внутренние помещения (не учитываются). |
Методика измерения площади
Для расчёта общей площади следует использовать следующую последовательность действий:
- Получить план этажа с указанием внутренних размеров стен (по проекту или актам измерения).
- Для каждого помещения измерить длину и ширину между внутренними поверхностями наружных стен. Толщина стен в расчёт не включается.
- Вычислить площадь помещения: Площадь = Длина × Ширина. Если помещение имеет сложную форму, разбить его на простые геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции) и суммировать их площади.
- Сложить площади всех помещений, попадающих под определение «общей площади» (см. п. 2).
- Отнять площадь всех исключённых элементов (балконы, лоджии, веранды) – их измеряют отдельно по внешним габаритам.
Важно помнить, что измерения проводятся в метрах квадратных и округляються до двух знаков после запятой (например, 45,67 м²).
Пример расчёта общей площади квартиры
Возьмём типовую однокомнатную квартиру площадью 45 м² (жилая площадь). Внутри есть:
- Гостиная‑спальня – 20,00 м²
- Кухня – 8,50 м²
- Ванная – 4,20 м²
- Туалет – 1,80 м²
- Прихожая – 2,00 м²
- Встроенный шкаф‑купе – 1,30 м² (входит в полезную площадь)
- Кладовая – 1,10 м² (вспомогательное помещение)
Балкон 5,5 м² и лоджия 3,0 м² – не учитываются в общей площади.
Расчёт:
Общая площадь = 20,00 + 8,50 + 4,20 + 1,80 + 2,00 + 1,30 + 1,10 = 38,90 м²
Практические рекомендации для собственников и застройщиков
- Проверяйте проектную документацию. Убедитесь, что в ней указаны внутренние размеры стен, а также перечень помещений, которые планируется учитывать в общей площади.
- Согласовывайте акт измерений. Приёмка квартиры должна сопровождаться актом измерения, подписанным обеими сторонами.
- Учитывайте изменения в ходе строительства. Если в процессе возведения появляются новые подсобные помещения (например, кладовка), их необходимо добавить в расчёт общей площади.
- Сравнивайте с нормативными пределами. По Жилищному кодексу жилой дом должен иметь общую площадь, не менее 30 м² на одного жильца (условный показатель, используемый при определении минимального уровня комфортного проживания).
- Обращайте внимание на исключения. Балконы, лоджии, веранды и террасы могут быть указаны в договоре как «полезная площадь», но они не входят в общую площадь согласно закону.
Часто задаваемые вопросы
Почему в договоре иногда указана «полезная площадь», а не «общая»?
Термин «полезная площадь» (иногда называют «полезная чистая») включает в себя как жилую, так и вспомогательные помещения (кладовки, гардеробные). Это более «дружелюбный» показатель для покупателя, так как отражает весь доступный ему жилой фонд, но не учитывает балконы и лоджии.
Как учитываются антресоли?
По Приказу Минэкономразвития антресоль считается частью общей площади, если её высота от пола до потолка составляет минимум 2 м. Если высота меньше – площадь антресоли в расчёт не включается.
Что делать, если в акте измерений указана другая площадь, чем в договоре?
Сначала уточните, какие помещения включены в расчёт каждой стороны. Если разница связана с исключением балконов/лоджий, это объяснимо. В случае несоответствия реальных размеров помещений – потребуйте пересчитать площадь в соответствии с нормативами и заключить дополнительный акт.
Общая площадь жилого дома – это сумма площадей всех помещений, предназначенных для постоянного проживания и бытового обслуживания, за исключением наружных элементов (балконы, лоджии, веранды, террасы). Правильный расчёт общей площади важен как для юридической чистоты сделки, так и для последующего налогообложения и оценки стоимости недвижимости.
Следуя рекомендациям, изложенным в статье, вы сможете уверенно определять общую площадь любого жилого объекта, избегать конфликтов с покупателями и соответствовать действующему законодательству.
Источник информации: Жилищный кодекс РФ (ред. от ), Приказ ФГС России П/0393, Приказ Минэкономразвития РФ № 90 от , публикации Банки.ру, РБК Недвижимость, Domoplan.ru и др.