04 апреля 2026 г.

Каждый собственник квартиры в многоквартирном доме (МКД) регулярно видит в квитанции строку «содержание общего имущества» (СОИ) или «коммунальные ресурсы на ОДН» (общедомовые нужды). Размер этой платы напрямую зависит от общей площади помещений, входящих в состав общего имущества. В этой статье разберёмся, что именно входит в эту площадь, где взять достоверные данные и как управляющие организации применяют этот показатель при начислении платы.

Понятие и правовая база

Краткое определение

Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в МКД (далее — S_ОИ) — это суммарная площадь всех помещений дома, которые:

• не являются частью квартир или нежилых помещений;
• предназначены для обслуживания двух и более помещений в этом доме;
• находятся в общей долевой собственности собственников помещений.

Нормативные документы

1. Постановление Правительства РФ от № 354 (Правила предоставления коммунальных услуг) — Приложение 2, п. 17.
2. Постановление Правительства РФ от № 306, Приложение 1, п. 27 (нормативы потребления воды и тепла на СОИ).
3. Жилищный кодекс РФ, ст. 36 — определяет состав общего имущества.
4. Приказ Минземстроя РФ от № 37 — форма технического паспорта дома (Приложение 12).

Что входит в S_ОИ по закону

Ниже перечислены помещения, площадь которых обязательно включается в расчёт:

• Межквартирные лестничные площадки
• Лестницы и марши
• Лифты и лифтовые шахты
• Коридоры и холлы
• Тамбуры и тамбур-шлюзы
• Колясочные и кладовые общего пользования
• Чердаки и технические чердачные помещения
• Подвалы (часть, обслуживающая весь дом)
• Вентиляционные и мусоропроводные шахты
• Помещения инженерного оборудования (тепловые пункты, насосные, ИТП)
• Галереи и переходы между секциями
• Крыши как элемент эксплуатации общего доступа (если предусмотрены выходы)

Что НЕ входит в S_ОИ

Где взять достоверные данные

Для расчётов управляющие организации (УО) обязаны использовать технический паспорт МКД (форма «КО» — карта обмеров). Другие источники:

1. ЕГРН (выписка ЕГРН о кадастровом учёте здания), раздел «Сведения о площади общего имущества».
2. Форма 2.1 «Извещение о составе общего имущества» (с 2024 г. заполняется ГК «РосЖКХ»).
3. Акты технического обследования, проведённые по заказу УО или регионального оператора капремонта.

Пошаговый алгоритм расчёта S_ОИ

1. Скачайте технический паспорт: в ЕГРН или через портал «Госуслуги» (раздел «Квартира/Дом»).
2. Найдите лист «КО-3», в нём таблица помещений общего пользования.
3. Суммируйте площади всех строк с пометками «МОП», «ТП», «ИТП», «Лифт. шахта» и пр.
4. Проверьте площадь чердака и подвала: если они обслуживают весь дом, включаются полностью; если разделены на кладовые, только проходные зоны.
5. Сверьте с данными УО: в расчётах должны совпадать до 0,1 м².

Практический пример

Исходные данные дома:

• 5 подъездов, 9 этажей, 90 квартир.
• Техпаспорт: лестничные клетки — 480 м², лифты — 90 м², коридоры — 120 м², ИТП — 35 м², чердак — 250 м² (без кладовых), подвал — 300 м² (котельная + проходы).

S_ОИ = 480 + 90 + 120 + 35 + 250 + 300 = 1 275 м².

Если управляющая компания указала 1 180 м², вероятно, исключила часть подвала или чердака. Подайте запрос на корректировку через личный кабинет ГИС ЖКХ.

Как S_ОИ влияет на платежи

Формула для воды на СОИ по нормативу (п. 27 Приложения 1 к ПП 306):

V_i = N × S_ОИ × (S_i / S_общ)

где:

• N — норматив потребления (м³/м²);
• S_ОИ

— общая площадь общего имущества;

• S_i — площадь вашей квартиры;
• S_общ — суммарная площадь всех жилых и нежилых помещений дома.

Чем больше S_ОИ, тем выше общий объём ресурса, распределяемый пропорционально площади квартиры.

Частые ошибки и споры

• УО не включает чердак/подвал — нарушение п. 27 ПП 306. Обжалуйте в жилищной инспекции.
• Двойной учёт лестничных клеток — рекомендовано проверять на соответствие схеме БТИ.
• Использование проектной площади вместо фактической, допустимо только до ввода в эксплуатацию, после сдачи дома применяются обмеры БТИ.

Как проверить и оспорить

1. Сравните S_ОИ из квитанции с техническим паспортом.
2. Если расхождение > 3 %, подайте письменный запрос в УО (образец на сайте ГИС ЖКХ).
3. При отказе — жалоба в Госжилинспекцию через портал госжкх.рф.
4. Для судебных споров получите экспертное заключение кадастрового инженера по форме № 6.

Точное знание общей площади помещений общего пользования позволяет:

• контролировать начисления за коммунальные ресурсы на СОИ;
• отстаивать свои права при завышенных платежах;
• участвовать в общих собраниях собственников, опираясь на достоверные цифры.

Храните технический паспорт дома в электронном виде, проверяйте данные ежеквартально и не бойтесь требовать от УО прозрачности расчётов.

© 2026, «ЖКХ-консультант». При перепечатке активная ссылка на источник обязательна.