Дата публикации: 18 апреля 2026 г.

Содержание

1. Что считается нежилой площадью?
2. Нормативно‑правовая база
3. Статистические данные за 2023‑2025 гг.
4. Причины роста нежилой площади
5. Структура нежилых помещений в Москве
6. Сравнение с жилой площадью
7. Методика расчёта площади
8. Перспективы и выводы

Что считается нежилой площадью?

Согласно Приказу Минэкономразвития России от № 90, площадь нежилого помещения – это сумма площадей всех его частей, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1‑1,3 м от пола. В расчёт включаются:

• офисные и торговые помещения;
• производственные цехи, склады, гаражи;
• общественные зоны (коридоры, лестничные клетки, технические помещения);
• коммерческие объекты (ресторанные залы, фитнес‑клубы и т.п.).

Жилые помещения (квартиры, комнаты) к этой категории не относятся, хотя в составе многоквартирного дома они учитываются в общей площади здания (жилая + нежилая).

Нормативно‑правовая база

Для расчёта и учёта нежилой площади в Москве используются следующие документы:

1. Приказ Минэкономразвития РФ № 90 от «О требованиях к определению площади здания, сооружения и помещения»;
2. Приказ ФНС РФ от № П/0393 «Требования к определению площади здания, сооружения, помещения, машино‑места» (в частности, методика измерения высоты 1,1‑1,3 м);
3. Градостроительный кодекс Москвы (разделы о застройке коммерческих объектов);
4. Стандарты СРО «Обмер помещений», утверждённые в 2024 году.

Эти нормативы обязательны как для государственных органов (Минстрой, Росреестр), так и для частных застройщиков и управляющих компаний.

Статистические данные за 2023‑2025 гг.

Из таблицы видно, что доля нежилой площади в общем объёме строительных вводов в Москве стабильно растёт: с 14 % в 2023 году до почти 19 % в 2025 году. Это соответствует общероссийскому тренду – в первой половине 2024 года в России построено около 13 млн м² нежилых зданий, из которых 1,6 млн м² пришлись на столицу.

Причины роста нежилой площади

Аналитики связывают ускоренный рост нежилой площади в Москве с несколькими ключевыми факторами:

• Развитие коммерческого сектора. По данным Statenews.ru, в 2024 году строительство коммерческих и промышленных объектов увеличилось почти на четверть.
• Инвестиционный приток. Суммарная выручка компаний на российском рынке недвижимости в 2023 году достигла 5,63 трлн руб. – рост на 5,1 %.
• Перепланировка старого жилого фонда. Многие старые дома переоборудуются в бизнес‑центры, коворкинги и торговые площади.
• Городская политика. В Москве введён запрет на проектирование квартир‑студий площадью менее 28 м², а свободные площадки в первых этажах стали востребованы для розничных точек.
• Рост спроса на логистику. Увеличение количества складов и распределительных центров вблизи МКАД обусловлено ростом e‑commerce.

Структура нежилых помещений в Москве

По данным КонсультантПлюс и аналитических отчётов крупных брокеров, распределение нежилой площади выглядит приблизительно так:

Сравнение с жилой площадью

В 2024 году в Москве было построено более 5 млн жилых помещений, а средняя площадь квартиры – около 45 м². При этом:

• Общая жилой площадь города составляет ≈ 225 млн м².
• Общая нежилая площадь – ≈ 28 млн м² (2024 год).
• Таким образом, на одного жителя (≈ 12,5 млн человек) приходится около 2,2 м² нежилой площади, тогда как жилая площадь – около 18 м².

Эти цифры подчёркивают, что, хотя доля нежилой площади растёт, она всё ещё остаётся небольшим компонентом общего объёма недвижимости столицы.

Методика расчёта площади

Для точного определения общей площади нежилого помещения в Москве применяются следующие шаги (см. Приказ Минэкономразвития № 90):

1. Определяется граница наружных несущих стен.
2. Измеряется горизонтальная проекция каждой части помещения (коридоры, залы, технические помещения) от внутренней поверхности стен до внутренней поверхности противоположной стены.
3. Высота измерения фиксируется на уровне 1,1‑1,3 м от пола – это исключает окна, арки и другие выступающие элементы.
4. Для помещений с несколькими уровнями (многоуровневые торговые залы, паркинги) площадь считается суммой площадей всех уровней.
5. В случае нестандартных форм (угловые, трапециевидные) используется формула площади параллелепипеда или метод «разбиения на простые фигуры».

Все измерения фиксируются в акте обмерных работ, который подписывается уполномоченным специалистом (инженером‑замерщиком) и принимается в Росреестре при регистрации прав.

Перспективы и выводы

С учётом текущих тенденций можно ожидать дальнейшее увеличение доли нежилой площади в Москве:

• К 2027 году доля нежилой площади может превысить 22 % от всех вводимых в эксплуатацию площадей.
• Развитие «умных» офисных комплексов и гибридных пространств (офис + коворкинг) будет стимулировать рост офисных площадей.
• Увеличение объёмов логистики за счёт роста онлайн‑торговли будет требовать новых складов в пределах МКАД.

Для инвесторов и девелоперов ключевыми индикаторами станут:

1. Средняя цена за квадратный метр нежилой площади (в 2024 году – около 210 000 руб. в центре и 120 000 руб. в ближнем Подмосковье);
2. Скорость сдачи объектов (в среднем 24‑30 мес. от начала строительства);
3. Уровень заполняемости офисных и торговых площадей (в 2024 году – 92 % и 89 % соответственно).

Таким образом, общая площадь нежилых помещений в Москве – динамично растущий показатель, отражающий экономическую активность столицы, изменения в градостроительной политике и переориентацию рынка недвижимости на сервисные и коммерческие форматы.

Для более детального изучения темы рекомендуется обратиться к официальным источникам:

• Приказ Минэкономразвития РФ № 90 от ;
• Приказ ФНС РФ № П/0393 от ;
• База данных КонсультантПлюс – раздел «Общая площадь нежилых помещений»;
• Отчёты аналитических агентств «Домклик», «РБК Недвижимость», «Statenews.ru».

Если у вас остались вопросы или требуется консультация по расчёту нежилой площади конкретного объекта, пишите в комментариях – будем рады помочь!