Вопрос о правовом статусе земельного участка, на котором построен многоквартирный дом (МКД), часто возникает у собственников квартир, застройщиков и налоговых органов. С 1 марта 2025 г. вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который существенно изменил порядок перехода земельных участков в общую долевую собственность жильцов. В статье рассмотрим, что представляет собой такая собственность, как она формируется, какие права и обязанности возникают у собственников, а также как рассчитывается и уплачивается земельный налог.

Что такое общая долевая собственность?

Общая долевая собственность (ОДС) – это особый вид совместного владения, при котором каждый собственник квартиры имеет долю в праве собственности на земельный участок, находящийся в собственности жильцов дома; Доля определяется пропорционально площади принадлежащей квартире в общем жилом помещении дома.

• Доля выражается в сотых долях от общей площади земельного участка.
• Все собственники участвуют в управлении участком совместно с управляющей организацией.
• Права собственников фиксируются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Законодательная база

Основные нормативные акты, регулирующие общую долевую собственность на земельный участок:

1. Жилищный кодекс РФ (в редакции от 1 мартa 2025 г.) – пункт 2 главы 28 «Общая долевая собственность»;
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) – статья 209 «Совместное владение»;
3. Земельный кодекс РФ – статья 12 «Объекты недвижимости, находящиеся в общей долевой собственности»;
4. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (№ 122‑ФЗ) – порядок внесения записей о долях в ЕГРН.

Как формируется общая долевая собственность?

Существует два основных пути перехода земельного участка в ОДС:

Автоматический переход (для участков, сформированных до 1 мартa 2025 г.)

Если земельный участок был оформлен в кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса (т. е. до 1 марта 2025 г.) и находится в собственности застройщика, то при вводе дома в эксплуатацию участок автоматически переходит в общую долевую собственность жильцов. При этом застройщик обязан оформить переход в ЕГРН в течение 30 дней после получения акта ввода в эксплуатацию.

Добровольный переход (для новых участков)

Если участок был приобретён застройщиком после 1 марта 2025 г., переход в ОДС возможен только по соглашению всех собственников квартир и застройщика. Соглашение фиксируется в договоре долевого участия (ДДУ) и подлежит государственной регистрации.

Права и обязанности собственников долей

• Право пользования – каждый собственник имеет право пользоваться земельным участком в рамках общих интересов (подземный паркинг, придомовая территория, озеленение).
• Управление – вопросы управления (ремонт, благоустройство) решаются общим собранием собственников или через управляющую компанию.
• Обязанность по уплате земельного налога – налог распределяется пропорционально долям.
• Ответственность – каждый собственник отвечает за свои действия, нарушающие права других собственников.

Земельный налог в системе ОДС

Согласно статье 379 Налогового кодекса РФ, налог на землю уплачивается собственником земельного участка. При ОДС налог распределяется между собственниками квартир в соответствии с их долями.

Как рассчитывается налог?

1. Определяется налоговая база – кадастровая стоимость земельного участка (устанавливается Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии).
2. Применяется ставка налога, установленная региональными властями (обычно от 0,1 % до 1,5 % от кадастровой стоимости).
3. Полученная сумма делится пропорционально долям собственников.

Пример расчёта:

Кадастровая стоимость участка: 10 000 000 ₽ 
Ставка налога: 0,5 % 
Налог за год: 10 000 000 × 0,005 = 50 000 ₽ 

Квартира площадью 70 м², общая площадь жилых помещений дома – 14 000 м². 
Доля: 70 / 14 000 = 0,005 (0,5 %). 
Налог к уплате: 50 000 × 0,005 = 250 ₽.

Кто собирает налог?

Сбором налога занимается местная налоговая инспекция. Обычно управляющая компания собирает средства с собственников и переводит их в бюджет от имени всех собственников.

Регистрация в ЕГРН

Для признания прав собственности на долю в земельном участке необходимо:

1. Подать заявление в Росреестр (в электронном виде через портал Госуслуг).
2. Предоставить документы: выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру, акт ввода дома в эксплуатацию, договор ДДУ (если переход добровольный), согласие всех собственников.
3. Оплатить государственную пошлину (около 1 % от стоимости доли).
4. Получить выписку из ЕГРН, где будет указана доля в праве собственности на земельный участок.

Практические вопросы и ответы

Что делать, если налоговая инспекция требует уплаты налога, а в ЕГРН нет записи о доле?

В таком случае собственник обязан:

• Обратиться в управляющую компанию для уточнения статуса участка;
• Подать в Росреестр заявление о внесении записи о доле (при наличии всех необходимых согласий);
• При необходимости оспорить требование в суде, предоставив доказательства, что участок находится в ОДС.

Можно ли продать свою долю в земельном участке отдельно от квартиры?

Да, но продажа доли возможна только совместно с квартирой или после получения согласия большинства собственников (по правилам устава ТСЖ/УК). Оформление сделки производится через нотариуса и требует регистрации в ЕГРН.

Как оформить подземный паркинг в рамках ОДС?

Подземный паркинг обычно считается частью земельного участка, поэтому его использование распределяется пропорционально долям. При необходимости можно оформить отдельные правоустанавливающие документы (например, договор аренды места в паркинге) между собственником и управляющей компанией.

Общая долевая собственность на земельный участок под многоквартирным домом – это современный механизм, позволяющий распределить права и обязанности между жильцами. С 1 марта 2025 г. большинство земельных участков, использованных под МКД, автоматически переходят в ОДС, что упрощает процесс уплаты земельного налога и упорядочивает вопросы управления территорией.

Для собственников квартир важно:

• Убедиться, что их доля зарегистрирована в ЕГРН;
• Следить за правильным расчётом и своевременной уплатой земельного налога;
• Участвовать в собраниях собственников и принимать решения о благоустройстве и обслуживании участка.

Только совместные действия всех жильцов позволяют эффективно управлять общей территорией и избегать конфликтов с налоговыми органами.

Дата публикации: 19 апреля 2026 г.